来源：证券时报

最近一段时间，多个城市纷纷调整地产调控政策。重庆最新发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》），明确优化商业贷款住房套数认定；为了促进一二手良性循环，支持“先买新再卖旧”；对于在渝生活、工作的非本地户籍居民购买首套房享受与本地居民同等个人住房贷款政策。

《通知》是由重庆市住房和城乡建设委员会、中国人民银行重庆营业管理部、中国银行保险监督管理委员会重庆监管局、重庆市规划和自然资源局、重庆市地方金融监督管理局联合发布，从加大金融支持力度、激活市场需求、减轻企业负担、优化行业服务管理等4个方面提出政策措施，有效促进市场恢复，提振市场信心，稳定市场预期。

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租赁再成亮点

《通知》中最为市场关注的莫过于激活市场需求以及信贷政策的优化调整。《通知》提出，考虑居民在中心城区和区县的真实生产生活需要，在中心城区以外区县新购住房的，仅将所在区县的住房套数纳入当地商业贷款核查范围；居民将自有住房经市住房租赁服务平台备案，且经住房保障部门出具认定书，以及承诺租期不少于10年或备案租赁合同租期不少于5年的，该套住房可不纳入家庭住房套数计算。对存量住房盘活用作保障性租赁住房和长租房的，一个家庭原则只核减一套。

近年来，住房租赁市场迎来政策利好。《2022中国城市长租市场发展蓝皮书》表示，在一线城市、新一线城市里，分别有64%、56%的业主愿意将闲置房用于出租，以激活闲置房的使用价值，寻求存量房产的“使用性增值”。该数据超过“继续闲置”和“适时出售”的总和，表明业主的房屋出租意愿或超过买卖意愿。

《通知》还提出，非本地籍居民在重庆购买首套住房的，出具纳税、社保缴纳证明，或经所在社区、工作单位等出具证明的，在向商业银行申请个人住房贷款时，享受本地居民同等政策。为了进一步推动成渝地区双城经济圈战略的实施，支持四川籍居民在重庆购买首套住房个人住房贷款需求，对纳入重庆都市圈发展规划的四川广安籍居民在重庆都市圈购买住房的，享受与本市居民的同等待遇。

此外，《通知》提出对“先买新再卖旧”家庭购置改善性住房的，房地产企业可在认购协议中延长认购期，具体期限由双方协商确定。对已网签出售的家庭唯一住房，可由房地产交易管理部门查询后出具情况说明或数据信息共享查询后，不纳入家庭住房贷款套数核查范围。在业内人士看来，此举将在一定程度上促进一二手房市场良性循环。

探索新发展模式

《通知》在金融政策方面还提出多条具体新举措，其中就包括支持房地产企业融资、稳定建筑业企业信贷投放等。《通知》提出发布房地产企业白名单，支持金融机构提供中、长期贷款；探索开展房地产封闭融资试点，给予优惠政策；支持优质房企通过增信发行债券；支持本地上市房企股权融资等。从2022年11月11日起，未来半年内到期的房地产融资，包括房地产开发贷款、信托贷款等存量融资，可在原规定基础上多展期1年。到期贷款已经展期的，再次展期按照相关文件规定执行。支持金融机构依法合规对房地产贷款的期限、还本计划、计息周期等作出相应调整。

此外，《通知》还提出支持租赁企业和经纪机构合理信贷需求，也提出多条减轻企业负担、优化行业服务管理的措施。

对于目前的房地产调控和金融政策，中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，供给端全力支持行业融资修复。中央经济工作会议已经为行业发展方向定下基调，政策方面将继续满足项目交付、房企经营、并购重组三方合理融资需求，保证融资覆盖面的广泛性；信贷、债券、股权三条主要融资渠道将继续维持开放状态，保证融资资金的持续性。在行业供给端利好尽出的背景下，房企筹资端流动性紧张问题将得以明显改善。对于需求端修复，拉动销售回款才是根本之道。企业要抓住当前融资窗口期，根据自身情况积极对接资金供给方，补充流动性；更要借助融资力量拉动销售端，推动经营端流动性回暖，从根本上解决流动性问题。

中指研究院指出，近期高层多次强调房地产行业的重要性，明确“房地产是国民经济的支柱产业”，12月中央经济工作会议对房地产供需两端均给出明确政策方向，“稳”是明年行业主基调，2023年也是保交楼的关键节点，是稳预期的重中之重，预计行业政策将围绕“确保房地产市场平稳发展”、“防范化解房地产风险”展开，支持性政策将继续发力，与此同时房企谋求长远发展也需要探索新发展模式。

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