21世纪经济报道 记者 家俊辉 广州报道投资走正道，安全有保障，欢迎来到《投教121》。

新的房贷利率一路下行，最新的5年期LPR已降至4.3%，而存量房贷利率调降尚无消息，这让不少“高位站岗”的还贷族掀起一波提前还贷潮。

(相关资料图)

今年以来，多位购房者反映，提前还贷在银行排队时间较长。而最近监管也出来表态，督促银行加速审核，及时满足贷款者的还贷需求。

作为供房一族，如果告诉你，除了提前还贷，还有一个可以帮你节省大笔房贷利息支出的方案，你是否会心动？理论上，大家都想试一试。

有需求就有市场，有市场就有发现市场的眼睛，也就有了所谓的方案——转贷降息，即贷款人借助第三方助贷机构的一系列操作，将个人房产按揭贷款转换为利率更低的个人房产抵押经营贷款，以达到减少利息支出，降低负债成本的效果。

看似一个很“绝妙”的方案，但对普通购房者而言，其背后隐藏着巨大的风险，且听21投教君一一讲解。

市场从何而来？

首先，要从房贷利率说起。2021年上半年，在“房住不炒”的总体要求下，为了有效抑制投机炒房、稳定楼市预期，房地产金融监管政策持续加码，全国各地房贷利率节节攀升。

以一线城市广州为例，2021年前8月，广州房贷利率五次提价，最高时该地区主流商业银行的首二套房贷利率分别不低于5.85%和6.05%。更有大量二三线城市首套房贷利率直接破“6”，比如苏州首套最高达到6.2%，杭州首套最高达到6.3%，郑州首套最高则达到6.37%。

但2021下半年开始，为了维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入调降期。尤其是2022年以来，受国际形势动荡、国内疫 情多点散发等因素的超预期影响，经济下行压力加大，在稳增长的要求下，央行多次下调LPR报价并降低房贷利率下限，这直接推动全国各地房贷利率大幅度调降。

今年2月初，贝壳研究院发布的数据显示，截至1月末，在其观测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个。其中，首套利率4.0%的有两个城市，利率3.95%的有4个城市，3.9%的有9城，3.8%的有11城，首套利率3.7%的城市有4个。而业内人士普遍指出，未来房贷利率有望进一步下调。

房贷利率持续下调，对新增房贷无疑是极大的利好，但存量房贷却享受不到此种优惠，这让早已背负上高额房贷利息，特别是去年上半年刚“上车”的供房族产生了巨大的心理落差，也让善于“包装”的贷款中介发现了“商机”，有针对性地推出了“转贷降息”的“解决方案”。

再来说说房抵经营贷。作为一款带有普惠性质的信贷产品，房抵经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展，贷款额度一般为抵押物的7成甚至更高。

近年来，国家为了支持小微企业等群体的发展，持续推动银行金融机构加大对该群体的金融供给，并要求贷款利率要逐年下降。比如去年4月份，银保监会发布的《关于2022年进一步强化金融支持小微企业发展工作的通知》指出，银行业要继续实现普惠型小微企业贷款增速、户数“两增”，力争普惠型小微企业贷款余额中信用贷款占比持续提高。努力提升小微企业贷款户中首贷户的比重，大型银行、股份制银行实现全年新增小微企业法人“首贷户”数量高于上年。力争全年银行业总体新发放普惠型小微企业贷款利率较2021年有所下降。

在这样的要求下，一方面小微企业融资门槛和成本有了明显下降。根据央行披露，2022年新发放企业贷款加权平均利率为4.17%,比上年低34个基点。而据21世纪经济报道记者了解，银行向小微企业发放的贷款利率普遍在4%以下，优质客户甚至可以做到3.5%左右。

另一方面金融机构加强了考核管理，业务人员承担了较大的业绩压力，而这也给了贷款中介可乘之机。

有多次为客户成功办理房贷置换经营贷经验的中介人士向记者直言，“在我们的操作下，客户少付了一大笔利息，银行员工完成了考核任务，而我们也赚到了手续费，这样的结果大家都满意”。

风险从何处来？

在上述中介人士的口中，房贷置经营贷是一个三方都满意的方案，但他却对这一系列操作背后的风险只字未提。更没提的是，这些风险最终几乎由贷款人独自承担。

一般而言，小微企业在申请房贷经营贷时，银行会要求企业营业执照满半年或一年，有实际经营地点，企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外，用于抵押的房产要结清之前的贷款。

显然，对于只想省下一笔利息支出的供房族而言，基本都难以满足在银行办理房抵经营贷的标准，但这些在贷款中介眼中都“不是事儿”。

“没有营业执照，我们负责帮你办，经营流水、地点等资料也能操作，肯定能通过银行审核，你只需要付一定的手续费”，上述中介人士向记者表示，他们还向客户提供用于结清之前房贷的过桥资金，客户可按天付利息，但年化利息普遍在20%以上。

据上述中介人士介绍，房贷置换经营贷的整个流程基本都能在一个月内完成，“完成后贷款人就可以按照计划还款了”。然而，这时候贷款人的“噩梦”才刚刚开始。（划重点！）

首先，相比于房贷长达30年的贷款周期，房抵经营贷的贷款期限往往只有3-5年。置换之后，贷款人的还款压力骤增，如果没有足够的现金流支撑还款计划，就要面临较大的违 约风险。一旦违 约，还款人会上征信黑名单不说，其房产也会被银行拿去拍卖。

当然，在大部分中介的“包装”下，房贷经营贷的贷款期限被“拉长”到20年，甚至30年。但实际上，这中间存在一个续贷行为，比如每5年向银行递交一次申请材料，接受一次审核，而更大的风险恰恰藏于其中。贷款人需要明白，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。

透过表象，房贷置换经营贷本质上就是一种违规操作导致经营贷流向楼市的行为。在“房住不炒”的大背景下，这是对监管“红线”的严重挑衅。此前多个监管部门联合发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》已明确指出，一旦发现贷款人贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

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