2023年3月1日起，《北京市城市更新条例》将启动施行。作为全国首个减量发展的城市及第一批城市更新试点之一，北京的城市更新既有大开大合的城市空间调整，又有绣花功夫的城市功能优化和精细治理，尤其是在北京城市发展动能转换的背景下，城市发展正经历深刻转型。

随着疏解非首都功能、产业结构升级的动能增强，北京城市发展重心转向存量空间更新，很多老旧空间正在呈现惊喜的蜕变。而在蜕变之下，众多房企正在加入城市更新的赛道，与城市共谋存量空间盘活的新路径。

值得关注的是，在2022年11月中旬，北京城市更新联盟第1期“共拓更新圆桌会议”在龙湖在京首个城市更新项目——北京龙湖蓝海引擎产业园A馆顺利举办。而这里正是北京城市更新过程中，老旧楼宇提质增效的一个缩影。

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低效空间蜕变，城市界面更新换代

2022年以来，从中央到地方在政策上对城市更新的支持不断，四个一线城市更是率先发布城市更新条例，城市更新步入法治轨道。

城市更新是一项系统工程，内涵丰富、要求高、难度大、涉及面广。北京作为住建部第一批城市更新试点之一，在《北京市城市更新条例》中，将城市更新分为5大类12项更新内容，其中包括以推动老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施等存量空间资源提质增效为主的产业类城市更新。

事实上，在减量发展背景下，北京的城市更新由大规模增量建设转变为存量提质改造和增量结构调整并举；同时，城市更新还鼓励通过产业的迭代赋能推动城市可持续发展、治理能力现代化。

从以往来看，北京的物业权利人更新意愿不高，社会资本投资动力不足。而城市更新立法之后，强化规划引领，加强政策保障，明确各方主体权责利，将有效促进实施城市更新行动。

目前，城市更新遵循“政府推动、市场运作”的推进原则，政企协同、市场化主体参与的广度和深度都在持续提升。与此同时，政策的支持助力正在为城市更新筑巢引凤，培育有机土壤，吸引更多企业参与其中。

除了本地国企之外，作为在北京落地生根的世界500强企业，龙湖集团也积极参与到城市更新过程中。近年来，位于北京北五环的汽配城与建材市场旧址迎来了华丽变身，从2020年开始，经历腾退、规划设计、改造施工、新商户入驻及重新运营，历时近3年，成为了今天的北京龙湖蓝海引擎产业园。而这正是龙湖集团旗下产城更新品牌“蓝海引擎”所打造的面向办公、产业升级、产城融合发展的综合型创新平台，是助力城市更新的一个成功实践。

从低效建筑到数字化智慧运营楼宇，从落后产业到新兴产业，通过对低效产业的汰换与存量空间的装修改造，龙湖蓝海引擎实现了将老旧楼宇“点石成金”为全新的地标性商业办公复合空间。在盘活空间的同时，龙湖也发挥自身优势，以创新模式推动产业升级，将北京龙湖蓝海引擎产业园打造成为低效空间在城市更新中提质增效的标杆性成果。

北五环汽配城与建材市场旧址已变身为今天的北京龙湖蓝海引擎产业园。图为该项目实景。

城市洼地实现“腾笼换鸟”

北京龙湖蓝海引擎产业园位于北京来广营区域，分为A、B馆，现代、简约、环保、智慧是其新的标签，也是区域内的“新地标”。但这个新地标并非“新建筑”，其中A馆前身是北五环汽配城，B馆前身则是建材市场。“陈旧、拥挤、杂乱”是很多人对这里的印象。

2020年，在北京市政府提出的“疏解非首都功能”的背景下，低端产业聚集的汽配城、建材城陆续被腾退，此后龙湖接手了整体空间改造与后续运营。

在近3年的时间内，龙湖完成了近15万平方米老旧低效楼宇的转型升级，将来广营地区的两大存量低效楼宇改造成可为总容纳万人的新型办公空间。

《北京市城市更新条例》中提到，实施老旧低效楼宇更新的，应当优化业态结构、完善建筑安全和使用功能、提升空间品质、提高服务水平，拓展新场景、挖掘新消费潜力、提升城市活力，提高智能化水平、满足现代商务办公需求。而蓝海引擎正是围绕产业更新，以实现产业与城市更新的有机结合。

据悉，在经过近两年运营的北京龙湖蓝海引擎产业园A馆，世界500强龙湖集团、高德地图、云账户、北京银行等知名企业以及互联网头部企业已经入驻。即将在2023年投入使用的北京龙湖蓝海引擎产业园B馆不仅打造“新地标”，也通过引入互联网产业的头部企业总部落户，激发片区打开高质量的发展新空间。

事实上，空间改造还仅是北京龙湖蓝海引擎产业园的表象，其内部匹配了龙湖最新的智慧楼宇及物联网管理系统，将数字化楼宇运营融入日常。IBMS系统搭载几千台设备设施、1万多点位，IOT系统设置200余个监测点，对建筑能耗进行集成化管控，据模拟测算，与行业同类建筑平均水平相比，北京龙湖蓝海引擎产业园A馆能耗降低约15.4%。

除了优化业态结构，提升数字化管理水平，龙湖蓝海引擎也着力提升空间品质，活化片区活力，以产业把“人”带来，用新场景、新服务把“人”留下。

据龙湖的研发设计工程师介绍，龙湖要打造的，是以人为本、传承创新、创造积极的使用空间，将旧建筑循环、高效使用，让其成为复活、再生、继续生长的新型应用型办公环境。

就在近日，北京龙湖蓝海引擎产业园B馆的升级改造也已完成，龙湖结合入驻方为互联网企业总部，对于办公空间开放简洁又兼具绿色生态的需求，以打造阳光、自由、积极的办公空间为设计出发点，尽可能“利旧”，不切梁拔柱，尽量减少对原有结构扰动。在原有建筑主体结构不变的情况下，变单一为复合空间，提升空间利用效率，优化入驻企业的办公体验，同时增加了现代办公空间必备的人性化设施。

与此同时，龙湖高效协同体系内的多元业务能力，由智慧营造品牌龙湖龙智造旗下的龙智精工负责升级改造，结合龙智精工具备的总包EPC能力，即设计、采购、建造一体化，根据入驻方需求深化设计并实现全维度落地，一体化全周期的改造服务不仅降低了管理成本，也实现了效率品质双提升。龙湖集团北京城市更新业务负责人表示，北京龙湖蓝海引擎产业园结合了龙湖过硬的产品打造能力和管理运营能力，也是龙湖不同航道之间强大的业务协作能力的集大成展现。

改造过程中，龙湖充分尊重建筑本体条件，未产生额外的结构用量，最大程度减少了碳排放；同时，采用装配式建造技术及龙湖生态出品的绿色装配式建材，相比传统施工方式，工序精简30%，粉尘污染减少40%，提升材料环保标准达到ENF级，软装为E0级环保标准家居。这均为城市更新一贯倡导的数字化、低碳化树立了范本。

近日，北京龙湖蓝海引擎产业园B馆升级改造完成。图为该项目实景。

在空间焕新后，龙湖不仅通过企业自身的力量，聚集旗下生态企业、吸引互联网、金融等前沿高潜企业入驻，形成企业集群效应，同时还带来了周边商业品质的提升，让人才愿意来、能留下。

从目前来看，北京龙湖蓝海引擎产业园作为盘活存量空间的样本，其过人之处在于带来产业、消费、人才等多方面的升级，将低端产业盘踞的价值洼地经过“腾笼换鸟”之后变身为新型产业园，走出了一条以产业盘活存量空间的新路径。

持续打造城市更新可复制标杆模式

与城市共进，可以获得城市机遇与红利。事实上，龙湖不仅仅是在打造城市“新地标”，而且希望与城市未来的发展方向走向同路。其中，北京龙湖蓝海引擎产业园在被打造为存量老旧空间升级改造示范项目的同时，也在疏导解决非首都功能的老旧楼宇，聚集高能产业，引领片区的经济增长极。

事实证明，片区统筹城市更新是一种新趋势。《北京市城市更新条例》提出，要以统筹存量资源配置、优化功能布局，实现片区可持续发展的区域综合性城市更新。总体来看，片区综合性更新有利于统筹资源、“肥瘦搭配”、由零到整，发挥专业化、规模化效益，做到整体运营，形成微利可持续盈利模式，吸引社会资本参与，实现更新一片、活化一片、精彩一片。

北京龙湖蓝海引擎产业园对于龙湖而言，是迈进了北京城市更新领域的代表作。对于未来，龙湖集团北京城市更新业务负责人表示，在“小规模、渐进式、可持续的模式”的引导下，促进存量空间资源提质增效，引入优质产业、进行可持续经营，提升整个区域的城市面貌和产业氛围，推动城市有机更新是龙湖城市更新的目标。

对于龙湖而言，北京龙湖蓝海引擎产业园是其迈进北京城市更新领域的代表作。图为该项目实景。

随着城市进入存量提升阶段，城市更新改造成为主战场。2022年2月，住建部相关负责人在新闻发布会上指出，据不完全统计，截至2021年底，全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元。城市更新不仅解决了城市发展中的突出问题和短板，提升了群众获得感幸福感安全感，也成为了新的经济增长点。

对此，龙湖集团城市更新业务负责人表示，做城市更新不是简单的批量生产，每个项目都需要结合当地的人文环境、自然环境等来进行深度洞察与精雕细啄，契合当地的“土壤”，把握发展的内生动力，这样才能实现更新后片区的可持续发展。而提及可持续发展，离不开龙湖长期投入积淀的数字化运营能力，依托龙湖自研的智慧运营管理平台以及AIoT服务场景的创新实践等，龙湖将智能化技术及绿色理念融入项目运营之中，打造真正数字化园区，提升空间活力以及健康绿色的指数。

从目前来看，城市更新远远不只传统意义上的旧城改造，更要赋予新的产业内容。以北京为代表的城市，在先行实践中，已经步入了以产业更新带动城市转型、产业升级的道路。其中，龙湖在为“城市洼地”赋予新价值的同时，仍在不断探索、打造引领性的城市更新样本，与城市共同谋发展，为片区的改造升级积累经验，助力经济社会高质量发展。

文/袁秀丽 图/企业供图

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆

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