作者：子非鱼

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鼓励农民工买房

(资料图片)

进入2023年，一二线城市都在高调宣传楼市回暖，只有三四线城市仍在老老实实继续坦诚地托底救市。

三四线给了一二线城市一个眼神，心里想着，看你们还能装多久，看你们能持续多久。

这两天，河南省下辖的驻马店发布了《驻马店市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（征求意见稿）。

虽然还是征求意见稿，但征求的潜台词并不是征求，而是吹风，迟早会发布。

在这份《通知》中，驻马店提出：

第一，优化购房金融服务。合理确定新市民商业性个人住房贷款的最低首付比例、最低贷款利率，鼓励下调住房贷款利率、加大贷款投放力度。

第二，延期还款。因疫情失业、收入严重降低居民，对购房贷款予以合理延期。

第三，认房不认贷。对已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房的,银行业金融机构执行首套房贷款政策。有一套住房贷款未结清，再次申请贷款购买商品住房的，执行二套房贷款政策。

第四，鼓励农民工购房。支持农民工进城购房。各县(区)政府可以采取契税补贴、规费减免、贷款贴息、购房补贴、物业费补贴等政策，以使农民工成为长期稳定的住房消费群体。对进城购房的农民工，持有不动产权证、备案的购房合同、房产所在地居住证的可平等享受就业、子女教育、医疗等公共服务。

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三四线城市的尴尬

客观来说，这些政策本身的确是利民的，对于真正有购房需求的人来说，的确能够享受到优惠。

其鼓励农民购房的举措，虽然一定程度上存在着让农民工来帮助去库存的意图，也是没办法的办法。去年以来，已经有数十个城市，发布了推动农民工购房的措施。

目前一二线都在渲染着回暖，但三四线的楼市仍是一片肃杀。

中指研究院3月1日发布的最新数据显示，纳入统计的100座城市，2月份二手房价格下跌的城市仍有68个，其中一线城市二手房价格环比止跌转涨，上海、北京、广州二手房市场表现活跃，优质房源业主挂牌预期有所回升。二线及三四线城市二手房价格均继续下跌，跌幅分别收窄至0.01%和0.11%。

中指研究院给出的定论是，多数三四线城市购房者观望情绪依旧浓厚，全国整体市场尚未出现明显的回暖态势。

本号在之前的文章中也一再强调，所谓的小阳春，只是去年基数低造成的，成交量只是从低谷稍稍往上爬了一点，大多数城市的楼市根本谈不上回暖，尤其是三四线城市。

理由很简单，库存大多数都积压在三四线城市，而大多数三四线城市的人口已经转向。

库存方面，根据克而瑞披露的数据显示，其纳入统计的100个城市中，到去年年中66个三四线城市广义商品房库存19亿平方米，整体去化接近24个月。

人口方面，在2021年人口还未转向之前，在公布人口数据的200多个城市中，有139个城市人口在减少，驻马店便是其中之一。2022年，中国人口正式转向，减少了85万，这意味着人口减少的城市在不断扩大。

回到驻马店这座城市。第七次人口普查数据显示，驻马店从2010年至2022年常住人口减少了22万人，从723万减少至701万。2021年驻马店人口继续减少至692.2万人。

人口在减少，意味着需求在减少，而像驻马店这样的普通四线城市，库存都非常充足，需要增加需求才能帮助去库存，才能多卖地，才能获得更多的财政收入。

根据驻马店市财政局披露的数据显示，2022年驻马店一般预算内收入为204.48亿元，同期的一般预算内支出为545.83亿元。

支出是收入的两倍多，收支缺口达到了341.35亿元，这个缺口一方面依赖上级拨款，另一方面则依赖卖地收入。

去年驻马店的卖地收入是122.59亿元。在全国财政都吃紧的背景下，上级拨款其实压力也很大。

最近河南商丘市公交停运事件，原因便在于“公共交通运营补助”的缩水和不按时，其实已经透露出了地方财政的压力。

地方要完成自救，在产业没有吸引力的情况下，只有以推动去库存的方式来多卖地，多赚取土地财政，才是最有效最快的办法。

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推动农民工买房能行吗

肯定是行不通的。去年就有数十个城市发布了推动农民工进城的措施，给各种补贴和折扣，但依旧无济于事。

农民工是最弱的群体，在高房价与高租金的当下，在经历了三年疫情之下，很多农民工挣扎在城市的边缘，租房过日子本就举步维艰，还谈什么购房。

国家统计局数据显示，2022年全年全国居民人均可支配收入36883元，其中城镇居民人均可支配收入49283元，农村居民人均可支配收入20133元。细品吧。

再者，在人口见顶，房子严重过剩的当下，大多数三四线经历了上一轮疯狂跟涨之后，会进入漫长的房价调整阶段。尤其是像驻马店这种人口持续减少的城市，更是如此。

现在这种背景下，三四线城市购房压根不用着急。

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