来源 | 李宇嘉地产笔记

作者 | 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

(相关资料图)

3月5日，政府工作报告中关于房地产，主要有三个方面的内容：

一是，“保障基本民生和发展社会事业”，提出加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题；

二是，“有效防范化解重大经济金融风险”，提出有效防范化解优质头部房地产企业风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

三是，“把恢复和扩大消费摆在优先位置”中，提出政府投资和政策激励要有效带动全社会投资，今年拟安排地方政府专项债券3.8万亿元，加快实施“十四五”重大工程和实施城市更新行动。

有朋友咨询，这次为何没提“房住不炒”，是不是政策会有大的调整？我是这么看的，最终的通稿，可能会提到。即便最终通稿也没提，也说明不了什么问题。2月16日第4期《求是》杂志中高层的文章——《当前经济工作的几个重大问题》，明确提了“房住不炒”。

再者，“房住不炒”写入十九大、二十大，是长期坚持的长效机制，不用天天挂在嘴边；而且，报告明确提出，保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，意味着不会“放水”，贷款集中度、三线四档还要坚持。只要控制住资金端，就炒不起来。

关于房地产的长效机制，四梁八柱已经搭建起来，这些长效机制是要长期坚持的。尽管因为近期行业困境，贷款集中度过渡期暂缓，但并不是取消。用高层的话讲，“要深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策”。

也就是，不是要不要坚持“长效机制”、要不要坚持“房住不炒”，而是当前楼市面临的严峻形势，决定了需求端刺激的老路，再也走不下去了，不得不探索新模式，也必须要走新模式！

当然，一方面还是要鼓励刚需、改善型需求，另一方面，更要解决好新市民、青年人等住房问题。不管任何时候，刚需、改善型需求，都是要鼓励的。因为，只要有城镇化，就有刚需人群；只要追求美好人居，就有改善，这是尊重人性、尊重行业规律。不过，刚需和改善的形势不乐观。

由于房价快速上涨，2017年以来，热点城市就以改善性需求为主导，刚需有被抛离的迹象。2015年，热点城市刚需占到50%，现在只有30%。因此，换房需求上升，或所谓“改善时代”来临，并非大家都有房了，排浪式地开始改善居住，而是刚需被挤出，改善占比被动上升。

而且，改善性需求也出现“改不动”、“不想改”的局面。一方面，房价上涨、收入前景不乐观，导致“改不动”，改善型户型趋于“紧凑化”，即改善型3-4房，80-90平米的户型越来越流行。以前动辄120-140平米的房子，消费不起了。另一方面，未来房价预期减弱，改善动力下降。

表：改善户型趋于“紧凑化”，100平米以上的大户型交易占比下降

当前，楼市的问题是，“供应不适应需求，需求拉不动供给”。“稳地价、稳房价”的长效机制下，资产价格必须在历史高位徘徊，但有支付能力的需求（主要是高收入者）配置地产的意愿在下降，而有购买意愿的需求（新市民、年轻人和城镇化需求）支付不起高房价。

而改善型需求，被寄予厚望，但力不从心，托不起庞大的地产体量。因此，包括此次两会，近年来国家不断提出，“解决好新市民、青年人等住房问题”。3-4亿的新市民、年轻人，已经进入城市，但没有实现“居者有其屋”，就无法在城市扎根，享受不到城市的公共服务。

3-4亿的新市民、年轻人，规模上相当于我国现有的“中产人群”。如果这部分人群能在就业地城市扎根下来，享受城市公共服务，并卷入到住房市场化过程中，卷入到商品经济中，不管是内需、消费引擎，还是地产可持续发展，都是巨大的动力。但是，他们根本无法支付得起。

总结来看，刚需被挤压、改善能力下降，而高净值人群配置地产意愿下降，要警惕需求端“断层”！

图：高净值人群投资性房地产配置比例第一次下降

短期内，有三股力量带动楼市企稳：一是被疫情耽搁的刚需，二是换房需求（去年房子换不掉，改善性需求无法实现），三是部分购房者的预期确实改善。目前，二手房市场反弹好于新房，京沪深等热点城市二手房主力成交价格在200万-400万，说明刚需和换房主导。

要注意的是，这些购房需求和被疫情阻碍的必需品需求是一致的，疫情后出现自发反弹和修复，这种修复会推动各地楼市在今年上半年触底企稳。从量价来看，基本为2022年的历史超低位上的“弱势反弹”。中长期看，楼市能否持续企稳，取决于刚需和换房需求能否有效循环。

可以预见，被延后的刚需、换房需求，预计上半年释放完毕。政策继续利好，而房价还在高位，楼市又回到了改善主导的局面。疫情这三年，高收人群并未受多大冲击，因此改善型需求一致比较旺盛，各大城市中心区改善盘比较热销，在售库存也比较少。顺应需求，去年以来热点城市土地出让，基本上都在中心区，也基本都是低密度的改善盘，或豪宅盘。

因为，这类型产品热销，土地也好卖出去！

图：上海2023年首轮供地，低容积率改善类产品主导

当前，多数自媒体只盯着少数改善盘的火热，或局部市场的回升，无视整个市场需求端的疲弱、价格普跌。如果仅仅是为了某些项目带货，这无可厚非，但以偏概全、个案代替整体，就说楼市迎来反弹，混淆视听，就非常不客观，就很可恨了。有人说，你这么唱衰是何居心？

我想说的是，顺境不欺人，逆境不自欺，这最基本的，也决定了能不能走得长远。不偏不倚，客观公正地告诉百姓真实的市场情况，这是基本素质。无论上了哪一层台阶，阶下有人在仰望你，阶上亦有人在俯视你；你抬头易自卑，低头易自满；唯有平视，才能看到真实的自己。

就如前面所言，刚需被挤压，改善的动力被削弱，楼市需求端出现“断层”的迹象。迫切需要推动供给侧改革。两会报告在“把恢复和扩大消费摆在优先位置”中，提出政府投资和政策激励要有效带动全社会投资，今年拟安排地方专项债券3.8万亿元，实施城市更新行动。

城市更新，就是供给侧改革，符合行业高质量发展的导向，本质上是通过政府有为之手，把片区的公共设施短板补上，让片区内的房子成为有效供应，不仅释放包含居住在内的需求（比如装修），而且能促进房屋流转（租赁或交易），这也是房地产支柱产业的重要内容。

当前，房地产循环不畅，比如，供应过高端，不适应需求，需求支付能力不足，拉不动供给；比如，很多房源成为难以交易和循环的无效房源（典型如老旧小区、老破小）。靠市场的力量，无法破解这种循环不畅的“板结”。怎么办？政府有为之手，创造供需循环的环境。

新的城市更新，不是房地产化，而是突出公益性，不是靠房价买单，而是靠综合收益平衡（包含销售型地产，也有物业运营），不是完全市场化投资，而是政府先行投资，将公益性设施做好，解决市场进入的顾虑，降低市场进入的成本，再引入市场资金，从而达到平衡。

因此，此次政府工作报告提出，今年拟安排地方专项债券3.8万亿元。此外，还会有政策性银行低息贷款、专项资金（比如保障性安居工程资金）、产业或更新基金、财政贴息等。这样，老旧城区、城中村、旧工业区等面貌全面改善，价值洼地释放，促进地产供需良性循环。

图：2021-2035年广州城市更新规模

防风险是2023年地产的主题。工作报告提出，有效防范化解优质头部房地产企业风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。怎么理解呢？从“保项目”到“保主体”，并不是救助整个行业，而是防止风险扩散到优质房企，稳定行业和市场的基本盘。

2022年底以来，“三支箭”、“白名单”等重磅措施的出台，确实超出了市场预期。特别是，资本市场开闸（再融资、收并购融资，借壳上市等），在资金端的巨大突破，本质上就是确保优质房企能稳定下来。对其他出险企业，坚持市场化原则，该破产的破产、该重组的重组。

也就是，保住优质房企、系统重要性房企，就OK了。至于其他企业，能顺应新模式的，就尽快转型，不能顺应的，只能退出市场（或迟或早）。清退的阵痛，将被股权或项目收并购，甚至整体收购（借壳上市）而消弭。至于出险企业的保交楼，这是各地的刚性任务。

这个任务，已经上升到主体责任、属地责任的高度了。所以“保交楼”是没有任何问题的，有了这一层的保障，业主也放心多了。这样，不管是金融风险（系统性风险），还是社会风险（无法“保交楼”带来的维稳风险），就能守住。由此，也为结构调整，腾出了时间。

最后讲一点，任何城市都不缺房子（不要抬杠，我说的整体，不是某个片区，或某个楼盘），但价格能稳定、并能顺利卖出去，或长期持有的过程中能持续产生现金流的房子并不多。如果满足这三个条件，就会对增量需求产生示范效应，就会吸引源源不断的资金进入房地产。

这是楼市企稳的根基能夯实的关键！

很简单，市场是聪明的，大家看到，很多房子可能会阴跌、或卖不出去，或产生不了现金流。事实上，无论是“三支箭”、私募股权基金，还是对住房租赁全链条融资，都指向了存量物业盘活，目的是让更有效率、更懂运营的市场主体去运营存量物业，最终产生现金流。

一项物业能产生现金流（包含自住的虚拟租金），是避免资产价格阴跌的唯一手段，也是吸引增量资金进场的唯一路径。我国的存量住宅有500亿平米，体量很大，但需要房子住的人群也很多，比如3亿新市民多数无房，返乡农民工希望获得城镇服务；比如有人的地方缺房子，珠三角住房自有率不足50%。供需匹配起来，房子循环起来，能创造现金流，楼市就有希望了。

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标签： 二手房成交量