对房地产的“456”，当如何理解与看待

发布时间：2023-03-11 09:54:08 来源:谭浩俊

(资料图片)

住房和城乡建设部部长倪虹近日表示，关于房地产有这样一个概括：“456”。房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%在住房上，可以说牵一发动全身。

倪部长说的是实话，目前房地产在经济社会发展中的地位，就是如此。如果单看数据，房地产的重要性不言而喻，稍有不慎，就会带来严重问题。保持房地产市场稳定，是必须做好的一项工作。

但是，作为一个产业、一个行业，房地产为什么会呈现出如此“高”的地位呢？难道房地产在经济社会发展中的地位，真的比实体经济、尤其是制造业还要重要吗？为什么在房地产市场没有全面放开前，经济的稳定性和抗风险能力更强，居民的生活水平也更高，消费对经济的拉动作用也更明显呢？显然，对这个问题，需要客观、理性地分析与思考。

先来看第一个数字——4，亦即房地产相关贷款占银行信贷的40%。应当说，这是一个非常诱人的数据，一个行业就占用了全部银行信贷资金的40%，说明这个行业得到了金融部门的特别关照和支持。如果其对经济的贡献率也达到这个水平，还好说。如果对经济的贡献率达不到这个数据，那就存在很大风险了。按照国家统计局局长康义在新闻发布会上提供的数据，我们通过相关测算，房地产及相关行业占经济总量的比重为13%、14%左右。记住，包括相关行业，如果单纯是房地产，比重可能就没有这么大了，相关机构也测算过一个数据，那就是房地产对经济的贡献率是7%左右。退一步讲，就算是14%左右，与其占用的银行信贷资金相比，也是相差甚远。这样的投入产出，能算是贡献很大吗？更重要的是，这些资源，大多掌握在少数头部房企手中，多的数千亿元，少的数百亿元，且都有大量其他负债，最多的负债总额超过了2万亿，资金链断裂的风险极大，可能带来的危害也极大。

再来看第二个数字——5，亦即房地产的相关收入占地方综合财力的50%。如果撇开其他问题不谈，单纯看房地产对地方财力的贡献，当然是非常大的，也是需要重点培育的行业。问题是，房地产对地方财力的贡献，是以牺牲实体经济、特别是制造业为代价，是以经济结构严重失衡为代价，是以政府负债大规模扩大为代价，房地产的贡献越大，实体经济的日子就越难过，经济结构也越失衡，地方的负债也越多。虽然这不是房地产的错，但既然已经被地方所利用，房地产的发展也就出现了问题。如果房地产不成为地方的“土地财政”，很多问题和矛盾可能就不会出现。那么，所谓房地产对地方财力的贡献，还值得推崇吗？房地产是支柱产业，但不能以低效率替代高效率，不能以高风险替代高增长，不能以牺牲其他产业来保住房地产的支柱地位。

最后一个数字——6，亦即居民财富60%在住房上。如果稍稍关注一下居民财富结构，以及居民的负债情况，可能会流出眼泪。要知道，居民财富的60%以上在住房上，并不是居民的住房条件有了根本性改善，人均住房面积大增，而是房价大幅上涨带来住房价值大增，同样的住房，二十年前只值40万，到了今天，价值就达到了160万、200万。房子没变，而只是价值变了，显然，不是居民个人财富增加的表现，而是财富贬值的标志。尤其需要注意的是，同期的居民负债也出现了大幅上涨现象， 2022年，我国城镇居民家庭负债率已经达到56.5%，相反，居民储蓄率则由2008年的51.8%下降到到了2022年的36%。如果没有房贷，居民的负债率绝对不会有这么高。如果把居民财富与债务对应起来、如果把居民财富中的房价上涨因素去掉一半，住房占居民财富的比重还会这么高吗？

房地产的“456”，可不同于民营经济的“56789”。众所周知，民营经济的“56789”，指的是：税收贡献超过50%，国民生产总值占比超过60%，技术创新和新产品研发占比超过70%，城镇就业超过80%，企业数量占比超过90%。所有这一切，都是指的民营经济在经济社会发展中的地位和作用，是民营经济为经济社会发展所做的贡献，是民营企业应当受到充分尊重的方面。而房地产的“456”，在内涵上就与民营经济不太一样了，所做的贡献也不一样。特别是就业，民营经济的作用是谁也替代不了的。而且，民营经济越发展，就业就越充分，居民收入增长也越快，社会也越稳定。房地产可不是这样，特别是房价上涨，给居民带来的可不是正向作用。而房地产市场过度发展对实体经济、特别是制造业的冲击和影响，也是需要引起高度重视的。

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