2022年度，利润下滑及业绩亏损仍是大多数上市房企的惨痛现状，其中不乏预亏超百亿元的企业。据克而瑞监测，近六成A股上市房企业绩预亏，总额已超千亿。房企大面积亏损背后，国内地产环境发生巨变，高杠杆、高负债、高周转的商业模式已被打破，以往“投融建管退”一体的开发逻辑也遭遇挑战。

在这一背景下，房地产代建赛道反而热闹了起来，由于地产投资与开发相分离成为大趋势，代建模式凭借专业化和服务属性，成为承接房地产开发环节广阔需求的重要主体。“代建第一股”绿城管理控股（09979.HK）近日率先召开业绩发布会，宣布其2022年营收达26.56亿元，同比增长18.4%，归母净利润则增长了31.7%。

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代建业务从“低调发育”到竞争白热化，只用了短短几年时间，目前这个赛道已经涌入近60家品牌房企。作为“代建第一股”，绿城管理合约总建面已经突破一亿平方米，但想要保住行业龙头地位，也有一定压力。

政府、国企和城投带来大量新合约

“代建第一股”绿城管理控股（09979.HK）近日发布年报，2022年全年实现营业收入26.56亿元，同比增长18.4%；实现归母净利润7.45亿元，同比增长31.7%；毛利率达到52.3%，经营性现金流达到7.25亿元，同比增长28.1%。

截至2022年末，绿城管理业务覆盖全国120个城市，合约总建筑面积同比增长19.8%至1.014亿平方米，成为国内首个合约总建面“破亿”的代建巨头。在代建行业中，目前绿城管理的市占率是25.5%。

图片摄影：任玉明

从区域结构来看，绿城管理在长三角、环渤海、珠三角及成渝城市群等主要经济区的项目建面占比高达74.7%，超一亿平方米的合约总建面中，约有46%处于待建状态。

政府、国企和城投客户给绿城管理带来大量新合约，绿城管理年报显示，来自政府及国有机构委托方的合约总建筑面积分别占比达32.6%和28.3%。新拓代建面积中，来自国企及城投客户的新拓合约总建筑面积占全年新拓业务总量的66.2%。

绿城管理在业绩会上宣布拟进行全额派息，这是2023年首家宣布100%派息的上市公司。

从绿城管理这份年报中可以看出现阶段代建行业的规模扩张离不开三大因素：保障房代建业务需求爆发、城投公司大规模托底拿地、纾困类代建业务需求上升。

绿城管理执行董事、CEO李军在业绩会上表示，“十四五”规划中，国家对40个重要城市提出了总计要完成650万套租赁性保障用房建设的指标要求，浙江就规定未来新增的住房供应里，保障性住房的占比要在30%以上，2022年下半年开始，北京、江苏、广东等都陆续推出保障房建设的指标，同时要求采取代建制，采购社会的专业开发服务。

其次，国央企以及城投公司拿地以后的代建需求在加大，2022年，尽管土地交易整体规模在下降，但是有一个特殊的现象——国企和城投公司在集中供地中的拿地比例上升到了约80%，其中城投类公司拿地后开工率非常低，2022年开工率只有8%，这也为代建提供了很多的业务机会，这些未开工地块未来大概率会到代建市场采购专业开发服务。

第三，近期国家层面在推动保交楼，显性的规模就超过了3万亿，纾困类代建业务难度高，但收益也非常高。

“中国房地产投资端已呈现出去中心化的趋势，来自政府、国企、地方城投公司、金融机构等委托方的代建机会增多，投资与开发相分离的趋势更加明显。”李军表示。

60家房企押宝代建抢占新机遇

“七年前，代建行业还不为人知，但是到了去年，已经有接近60家房地产企业进入到代建领域，竞争非常白热化。”李军说道。

有市场人士分析指出，如今代建时代加速来临，越来越多的房企正在押宝这个赛道、抢占先机，许多已出险房企也将代建业务视为出路之一。

2022年8月18日，债务重组的华夏幸福成立代建公司幸福安基；8月26日，龙湖集团首次亮相旗下智慧营造品牌——龙湖龙智造；同年9月，中梁控股宣布成立中梁建设管理集团有限公司，正式进军代建行业。

正面临化债难题的旭辉，去年的地产开发业务几乎停滞，但在代建领域却在扩大规模。2021年，旭辉成立了自己的代建平台旭辉建管，当年就取得280万平方米的合约面积，预估代建费收取4.7亿元，可实现销售货值145亿元；2022年，旭辉建管进一步新增管理项目47个，新增管理总建面超900万平方米；其中，在售项目超10个，累计销售额超50亿。截止2022年年底，旭辉建管累计在管项目突破50个，分布在上海、北京、广州、深圳、重庆、南京、苏州、西安、长沙、武汉、成都等重点城市，累计在管总建面超1000万平方米。

旭辉董事长林中曾表示：“未来最大的建管公司、代建公司也一定是地产商背景的，旭辉希望在这些领域内也能成为龙头企业，能在这个行业的第一方阵。”

除了房企外，还有一些专业的代建开发与管理企业，在长期的发展中也逐步形成了自身的影响力与竞争力，并占据了一定的市场份额，如蓝城集团等。

不过，在众多代建行业的参与者中，绿城管理与中原建业是国内唯二两家已经上市的代建企业。

对于行业竞争迅速白热化，李军表示，绿城管理如果想要保持龙头地位，就需要继续保持超过20%的市场占有率，算下来相当于每年需要新开工6000万平方米。

“（如果要保持龙头地位）我们未来的代建项目要超过1200个，在手订单面积要超过两亿平方米，团队人数要超过12000人，反看目前的在手订单、人员等情况，差距很大，还不能适配这样的能力水平。所以我们可能要重新去评估未来的业务增长，在这个领域里，我们需要3至5倍的提升空间。”李军表示，面对行业激烈竞争，绿城管理未来将在组织结构、人才建设、运营提效等方面进行提升。

他还透露，在人才引进方面，近期，中原建业的前CEO马晓腾已加盟绿城管理，“未来我们还会引进更多代建行业的人才，对公司发展形成真正的支撑”。

根据房地产研究机构克而瑞数据，从“七普”城镇家庭户住房现状来看，目前中国城镇人均住房已经超过一间，已经基本达成了人均“不缺房”的需求，但与国外发达国家平均水平或国内发达省份相比，全国城镇人均住房面积仍有进一步上升的空间和需求，若“七普”后第一个十年仍可保持年均1000万左右的城镇家庭户人口增加，十年间地产需求增长仍可超过90亿平方米。未来中国居民住房的需求仍然存在，而从目前代建参与程度来看，整体开发市场的渗透率很低，对标欧美代建参与度可达20%-30%，国内代建行业未来增长空间巨大。

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