大幅降价卖房被罚，能挡住开发商打折促销的动作吗？

01

头部房企降价被罚

(资料图片仅供参考)

刚过去的五一假期，虽然各大景点挤满了游客，出游人数和旅游收入双双破了近几年的最高记录。

但是有个地方格外冷清，那就是售楼部。

砸金蛋、抽茅台，各种花式营销统统上马，结果一点用没有。

搞得没法了，开发商出了个终极大招——降价。

比如通州的和世界项目推出8套特价房，优惠力度从21万元-70万元不等。中建壹品为庆祝进京2周年，在大兴御璟星城项目优惠20万元-40万元。位于昌平的中海汇智里也推出5套秒杀房，总价优惠力度在6-30万。

这世上没有卖不出的商品只有不合适的价格，商品房亦是如此。100w一套没人愿意买，降到70w，售楼部门槛都要被踩烂。

不过降价也不能乱降，网传在5月5日昆山市住建局发布了一则通报：

昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的尚滨花园项目销售过程中，擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。对于上述项目暂时关闭网签，待整改结束后予以开通。

大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，于是被罚了。

两个被罚项目中，一个为万科常青藤尚滨花园。

项目位于淀山湖区域，五一之前备案价在1.8-1.9万元/㎡，优惠从4月29日开始，推出的特惠政策折算下来均价约1.4万/㎡，力度相当于75折至8折左右。

另一个被罚项目为上海嘉宝开发的嘉宝梦之悦。

项目位于昆山花桥板块，整盘均价2.2万元/㎡左右，由于去化周期过长，开发商今年启动了降价销售，原定单价均为2.1W以上，优惠后1.6-1.7W，相当于7-8折优惠。

两家都是比较有实力的企业了。

一开始看到消息，还以为是假消息。

后来昆山有关部门出面说：属实。

两家开发商倒了霉还是其次，关键是背后的意义不可谓不重大。

02

为啥被罚？

这次两家头部企业降价卖房被罚，不少说法是讲他们“撞枪口上了”。细究之下，大概率被人“眼红”了。

观察者网做了相关调查，根据销售人员消息称：

“可能是五一期间卖得太好，被部分不愿意降价的同行投诉举报，且该行为可能引起此前批次的购房者维权，住建局因此判定其扰乱了市场秩序，造成了社会不稳定因素。”

大幅降价促销的原因是开发商着急对尾盘进行清盘、回笼资金，本身就是正常操作。

这次被罚的两家企业，普遍是7-8折的优惠力度并不算“石破天惊”。

要说“撞枪口上了”，他们还远算不得“出头鸟”。

不知道大家还记得吗？2020年就曾出现过大面积房企降价卖房的浪潮。

仅2020年上半年，全国超过70%开发商促销让利卖房，尤其是三四线城市降价卖房现象更为普遍。

尤其是恒大全年主打一个“大促销”，7折、7.5折、8折卖房，到处都有。

全国楼市硬生生被这群开发商在当年玩成了“大卖场”。

到了去年，南京推出“西瓜换房，最高抵10万”活动。

河南搞出了“小麦换房”、“大蒜换房”的套路，本质上都是房企打折卖房的手段。

地方上也是睁一只眼闭一只眼，尽量不去管太多。

这次高调罚了两家企业，手段也没有太狠。关闭网签资格，这就意味着原本在这两家开发商买房的人也没办法网签了。但是随后又补了一句，待整改结束后予以开通。说明只要态度好，还是可以继续卖。

一不罚现金，二不取缔资格，算是比较“宽容”了。

其实今年很多房企都在寻求降价促销。

今年2月深圳龙岗区一处楼盘针对部分房源制定“白送60万元！首付30万买深圳三房”的优惠策略，之后被住建局喊停。

今年3月合肥肥西县保利一项目春节后给出93折优惠，被当地发改委责令暂停降价销售。

从地方动作来看，也仅仅是叫停，并无实质性处罚。可见从财政的角度出发，地方更希望房企能把房子卖出去。房企回款回血，雷就不会爆在自己属地。

03

房价能不能降？

昆山这回的事，可以看作一面镜子

——映射的是房价稳步下降的趋势，不可逆。

其实房价下跌的故事，这几年在很多地方陆续上演，就拿北京旁边的唐山来说。

2019年11月到2020年9月，唐山二手房均价同比涨幅连续11个月超过15%，这样的涨幅无需多言，大家都能感觉到背后的疯狂。

然而疯狂的楼市终将回归现实，唐山随之迎来了“降价潮”，房价不断走低。

有楼盘推盘房源直接降价5000元/平方米，一度引发购房者围堵售楼处维权。

跌到如今，有些楼盘要打个三折才能卖出去了。

在市场化规则下，压不住个体购房者“自愿”降价的选择，更压不住不动产投资者回笼资金的强烈渴望。开发商降价卖房，一定是高价卖不掉，才降价。

虽然再三强调房住不炒，可从来没有说房价不能降。即便个别专家领导公开表达稳房价和救房市，也没有公开主张房价不能降，上面更没有红头文件规定。

房价下跌是市场发展的必然结果，高房价本来就不公平不合理，这是全社会的共识。

自疫情以来，特别是今年上半年，网络媒体以及自媒体报道房价下跌的消息，是“全国人民”谈论的焦点之一。导致关注楼市的人群心态分为三类：

1、大部分需要购房的人群，拍手称快，希望房价下降；

2、一部分以及购房的（普通炒房的），担心zichan资产贬值，处在观望的状态；

3、小部分手握房产资源的，建议大家赶快购房，好脱手下车。

而不断释放楼市触底的消息，就是要提振市场信心，让那些持币观望的人转化成持币入场的人群。

窃以为，靠提振市场信心的救市思路有点问题。

如果要保住房价继续上涨的趋势，这显然不可能，无论从房价泡沫、人口增长，还是居民负债，各个指标都已经失去了继续支撑房价的动力。

如果要走量，保证房地产的买方市场被有效激发出来，也不可能靠松绑购买资格，降一降利率就能实现。

只有以价换量，降到一个大家认为合理的区间，才可能实现地产的良性发展。

俗称：挤泡沫。

但降价的过程中有一个顾虑，那就是楼市过快下跌。

可以跌，但不能跌太快。因为跌太快，容易引发系统性风险。

现在的房地产贷款养活了银行近半的业务。各大银行与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%。

房地产贷款是银行最优质的资产。房价越高，银行的房地产贷款就越多，银行的收益也就相对更好。

一旦房价下跌，就容易出现今年年初爆发的“提前还贷潮”，以及贷款下滑等现象。

毫无疑问，房价下跌能直接影响金融安全。

大多数房地产商的资金链的重要一环都是银行信贷，这些贷款按理说会在房屋出售后按息归还。房价下跌之后，房子买涨不买跌，无法回笼资金，房企资产锐减，银行产生烂账、坏账的风险进一步增加，极有可能形成恶性循环。

为啥说昆山这次的事件会是标志性的，就是因为房地产调控走到这一步，已经不是考虑跌不跌，价格降不降的问题了。

而是怎么降，怎么降才能不出乱子的问题。

我们全社会都要为一件事做好准备：如何应对极有可能到来的楼市降价潮。

既然硬着陆万万不能，那就该好好想想软着陆的事了。

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