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18 May 2023

5月15日，《广州市规划和自然资源局 广州市财政局关于进一步规范前置审批用地处置及前期投入补偿有关问题的意见》发布。

广州市规划和自然资源局 广州市财政局关于进一步规范前置审批用地处置及前期投入补偿有关问题的意见

穗规划资源规字〔2023〕4号

各有关单位：

为妥善处理我市历史上前置审批的国有建设用地（以下称前置审批用地）完善土地出让手续的问题，经市政府同意，现对前置审批用地的出让程序及前期投入补偿问题提出以下意见：

一、适用范围

本意见适用于已取得用地文件且不属于闲置土地的前置审批用地，或者已被认定为闲置土地但按照闲置土地处置决定需在规定期限内以公开出让方式完善出让手续的前置审批用地。

包括以下情形：

（一）已核发以下用地文件之一但至今未办理土地有偿使用手续的各类经营性用地（含工业仓储用地）：

1.原广州市城市规划局核发的《国家建设征用土地通知书》；

2.原广州市国土局核发的《国家建设征用（划拨）土地通知书》；

3.原广州市国土资源和房屋管理局核发的《建设用地通知书》或者1999年1月1日前核发的《关于办理建设用地手续的通知》。

（二）未核发上述用地文件，但原广州市城市规划局在2007年6月30日前已核发《建设用地规划许可证》的工业仓储用地，且确因规划实施需要完善相关用地手续实施建设的。

符合前款规定的用地单位统称为原用地方，全部以公开出让方式完善土地出让手续。

二、前置审批用地处置程序

（一）公开出让程序。

1.原用地方自行完成或者委托土地储备机构完成征地拆迁补偿安置后，持前置审批用地批文、前置审批用地权益单位变化资料、落实补偿的依据、权属注销凭证等向规划和自然资源部门申请以公开出让方式完善土地有偿使用手续。

2.规划和自然资源部门审核用地资料并确认规划条件后，与原用地方签订前置审批用地处置协议，约定处置方式、前期投入补偿标准及方式、交地等有关事项的权利、义务与违约责任。

3.由规划和自然资源部门拟定出让方案，按照程序上报审批。

4.出让方案批准后，由规划和自然资源部门组织公开出让。前置审批用地在出让公告中应当客观披露地块现状情况，明确成交后以现状交地、新受让人应当承担解决的地块历史遗留问题。原用地方应当按照前置审批用地处置协议约定履行有关义务。

（二）纳入政府储备程序。

1.原用地方自行完成或者委托土地储备机构完成征地拆迁补偿安置后，可以持前置审批用地批文、前置审批用地权益单位变化资料、落实补偿的依据、权属注销凭证等申请纳入政府储备。

2.由土地储备机构与原用地方签订收储协议，约定前期投入补偿标准、支付方式、支付期限、交地等有关事项的权利、义务与违约责任。

三、前期投入的补偿方式

前置审批用地前期投入补偿款按照以下方式核定：

（一）经营性用地（不含工业仓储用地）。

1.已征地结案，或者已拆迁结案且没有回迁安置补偿的地块。

现行规划为居住用途毛容积率2.0以下（含本数）部分，或现行规划为商业服务业用途毛容积率2.5以下（含本数）部分，按照实际成交价格的如下比例作为前期投入补偿金额：

属于征收集体土地的，补偿比例为实际成交价格的50%；属于利用历史用地的，补偿比例为实际成交价格的55%；属于城市房屋拆迁的，补偿比例为实际成交价格的60%；同一项目涉及上述不同用地来源的，按照不同来源用地面积占总用地面积的比例加权平均确定比例。

居住用途毛容积率2.0以上，或商业服务业用途毛容积率2.5以上部分，原用地方不参与分成，全部作为政府土地收益。

2.已拆迁结案但涉及回迁安置补偿的地块。

前期投入补偿数额为居住用途毛容积率2.0以下（含本数）部分，或商业服务业用途毛容积率2.5以下（含本数）部分的实际成交价格与按照相应用途市场评估价计算的土地纯收益之差。

居住用途毛容积率2.0以上，或商业服务业用途毛容积率2.5以上部分，原用地方不参与分成，全部作为政府土地收益。

（二）工业仓储用地。

工业仓储用地按照实际成交价格的60%确定前期投入补偿金额。

四、前期投入补偿款的申请和拨付程序

前期投入补偿款的申请和拨付程序区分以下情形：

（一）公开出让情形。

1.原用地方竞得土地使用权。

前置审批用地由原用地方竞得土地使用权的，原用地方需按照成交价格全额支付出让价款，并按照前置审批用地处置协议约定履行有关义务后，向规划和自然资源部门提出前期投入补偿申请。规划和自然资源部门按照相关规定办理支付手续。

2.原用地方未竞得土地使用权。

原用地方未竞得前置审批用地使用权的，在地块受让人缴清全部出让价款后，原用地方应当按照前置审批用地处置协议约定清场交地。原用地方凭交地凭证向规划和自然资源部门提出前期投入补偿申请，补偿资金的审核与拨付按照上述第1点的程序办理。原用地方未按照相关协议交地的，规划和自然资源部门可以委托开展相关工作，相关费用从原用地方前期投入补偿款中抵扣。

（二）纳入储备情形。

原用地单位申请纳入储备的，前期投入补偿款拨付按照收储协议执行。

五、其他规定

（一）前期投入补偿金额按照首次公开出让成交价格计算，公开出让的地块公开出让成交后发生规划用途和容积率等指标变化的，补偿额不再作调整。

（二）司法机关委托规划和自然资源部门公开出让前置审批用地的，前期投入补偿款由司法机关依法处置。

（三）已被认定为闲置土地的前置审批用地，原用地方未能按照《闲置土地处置决定书》要求在限期内完善出让前期手续并提出出让申请，或者原用地方提出出让申请但公开出让时无人竞投的，按照市闲置土地处置办法的有关规定处理。

六、施行日期

本意见自2023年5月17日起实施，有效期5年。本意见实施之前，已签订前置审批用地处置协议且仍然有效的，补偿标准按照用地处置协议约定执行。

广州市规划和自然资源局 广州市财政局

2023年5月15日

--THE END--

本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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