春城昆明这两天被一份流传的文件搞的颇不平静。

(相关资料图)

5月24日，昆明国资委网站发布了一则“严正声明”，称此前部分微信群和网络媒体出现的名为《昆明城投专家会议纪要》的文件为“不实信息”。这份文件主要涉及昆明部分城投到期债务兑付困难等情况。

尽管官方已经明确辟谣，但市场对这座西南省会城市的讨论仍然没有停止。

有当地开发商向《凤凰WEEKLY地产》介绍，2016年之前，昆明的土地大部分都由本地城投或房企开发，开发规模原本就很大。这两年土地市场疲软，各地方城投公司出面托市，昆明城投有些托不动了，2021年昆明主城土地流拍超4成，2022年昆明土地收入剧降70%。

城投主导房地产市场，又遇上这两年楼市下行，带来的结果就是地方债务规模高企。据中诚信国际的报告，2022年全国城投平均债务率200%，昆明是全国水平的2.5倍。

本地主导的房地产市场 “2016年以前，昆明当地的土地基本都在城投和本地开发商手里。2016-2017年二、三线楼市开始涨起来之后，大批的全国性开发商进入昆明，就必须和城投合作。我们和云南省城投打过交道，他们的风格就是‘买买买’。”一家TOP5房企的昆明公司中层对《凤凰WEEKLY地产》介绍。

公开数据显示，2015年昆明的商品房库存高企，为缓解去化压力，当年土地供应量创5年内最低值，卖地收入97.5亿。就算是“粥少”的情况下，当年的土地还多数以底价成交，流挂拍率高达39.4%，最终成交量腰斩。拿地房企也多以云南本土开发商为主，大牌房企华夏、恒大、龙湖、万科、万达、中海、保利在土地市场上销声匿迹。

到了2016年，一线城市房价领涨带动二三线楼市跟涨，叠加昆明城中村改造放缓，其公开土拍成交止跌上扬，成交面积回升24%，流拍率降至20%。拿地的13家开发商里，外地房企有6家，包括万科、华润、恒大、碧桂园、新城、蓝光。

中指研究院统计，2016年1—12月，昆明共计售出11.48万套房，达1006.68万平米，成交面积同比上涨54.92%，成交均价7890元/平米，与前一年几乎持平。

商品房成交大幅上涨吸引了更多的开发商进驻。2017年，昆明全年卖地收入454亿，创6年内新高，中海拿下“单价地王”。73家企业拿地，拿地金额前十中，仅有俊发、云南城投两家本土房企跻身其中，本地城投逐渐隐身。

2018年，昆明土地成交金额再次创新高，达565亿，2019年达到顶峰990亿。到了2020年，昆明土地成交缩至689亿。

据锐里数据统计，从2016年到2020年的五年间，昆明住宅成交均价从8241元/平米升至1.5万元/平米，翻了接近一倍，土地、商品房成交两旺。

2021年，昆明楼市骤变。

据锐理数据，2021年5月，昆明新建住宅的均价为1.58万元/平方米，但从下半年开始昆明楼盘几乎集体开始降价促销，到10月时住宅均价仅为1.33万元/平方米。克尔瑞报告显示，2021年昆明商品房成交量1067万平米，较2020年全年下降22%；商品房存量自2018年开始一路高涨。

开发商反应迅速，极速收缩投资力度，2021年昆明卖地收入断崖式下跌至105亿，其中住宅用地刚过90亿。

去年昆明总成交金额58.28亿元，同比下降42%，主城商品住宅市场成交价格每平米下降858元。

2022年也是昆明土地市场最为“黑暗”的一年，外地开发商纷纷撤退，招商蛇口、万科等全国性开发商拿的都是不足5亩的“零碎”地块，大幅地块多由云南建投、云南广厦房产、昆明城投、昆明西山土地房屋开发经营公司等本地城投平台托市。2022年昆明成交最大的一块119亩的地，交给了昆明市西山区城改置地公司；金额最大的一块10亿的土地，由昆明国企佳湖房地产开发有限公司拿下。

如此艰难的托市努力下，昆明全年土地出让收入还是仅有52.5亿，仅占2015年的约一半。

试图缓解困境

土地财政在昆明财政收入中，占据了相当的比例。

昆明市财政局数据显示，2022年全市政府性基金预算收入146.1亿元，国有土地使用权出让收入完成123.6亿元，占了84.6%。

根据兴业证券对全国各地级市的跟踪报告，截至2023年3月，土地出让市场表现整体依然低迷，土地财政的颓势还未结束。在地方政府偿债能力弱化+债务管控政策新常态下，城投再融资能力将持续受到约束的背景下，未来弱资质+尾部城投平台风险事件可能逐渐铺开。

事实上，在去年，昆明本地国企就已通过再融资的方式试图缓解困境。

昆明国企佳湖房产在2022年10月31日拿下的地块，就是被辟谣的会议记录里提到的10亿元地块。工商信息显示，佳湖房产由昆明市安居集团有限公司持股90%，由云南省财政厅持股10%，昆明市安居集团就是以前的昆明安租房公司。

这块地位于官渡区关上街道办事处，地块编号为KCGD2021-15-A1，共计67.37亩。“关上那块地是被要求接盘的。”一名昆明当地的业内人士透露。

昆明安租房公司近两年经营状况不佳。据最近发布的2022年公司债券中期报告显示，其2022年上半年实现亏损，净利润为－2.85亿元。截至2022年6月末，公司长期借款、应付债券、长期应付款之和为170.3亿元，占公司总债务的56.62%。

净利润亏损之后，昆明安租房公司开始频繁发债。2022年8月发行5亿超短期债，利率5%，期限9个月；9月发行10亿公司债，利率5.8%，12月发行3.75亿超短期债，利率为6.50%，偿还期限10个月。

2023年2月，昆明安租房公司宣布拟发行20亿中票，募集资金拟用于偿还有息债务，也就是以旧换新。2023年3月，发行5.9亿超短期债，利率6.5%，期限9个月。

从逐渐攀升的发行利率也可以看出，投资人对城投债的风险认知正在变化。

但这样的模式肯定难以持续。“土地交易市场激活，才能在比较短的时间内改善地方政府收入状况问题，进而减少一些城投债的风险或城市公共设施收费的问题。”易居研究院研究总监严跃进说。

而昆明土地市场的萎靡或将财政压力拉扯到相当紧张的地步。锐里数据显示，今年前四个月，昆明有3个月土地成交挂零。2023年1-4月，昆明全市政府性基金预算收入完成34.1亿元，国有土地使用权出让收入28.8亿元，占比维持84.4%的高位。

兴业证券在报告中指出，地方政府对城投债（此处指城投标债）的偿债意愿毋庸置疑，保城投债刚兑或是地方政府的底线；中央也有短期内防范城投债实质性违约的诉求，以保障“牢牢守住不发生系统性风险的底线”。

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