自恒大2021年下半年爆雷之后，恒大系三家上市公司中国恒大、恒大物业、恒大汽车均没有再披露过年度或者半年度财务数据。6月5日，时隔近两年后，恒大物业(6666.HK)破冰，一口气发布了经独立核数师审核过的2021年、2022年中期及2022年业绩报告。

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恒大地产的爆雷，以及此前震惊行业的恒大物业134亿资金被挪案，对上市公司财务到底影响几何？在三份财报中有清楚的显现。

被地产拖累业绩

据恒大物业业绩公告显示，恒大物业2021年的营业收入过去两年一升一降，2021年营业收入131.94亿元（人民币，下同），同比增加25.55%，2022年营业收入118.09亿，同比减少10.49%。

从收入类别来看，恒大物业2022年的物业管理服务收入是增长的，社区增值服务收入几乎持平，大幅减少的是非业主增值服务。非业主增值服务从2021年的18亿元减少至2022年的8000万元，降幅达95%。

“主要由于受关联方流动性危机影响，本集团基于市场化原则对非业主增值服务进行战略收缩，主动大幅减少了向关联方提供案场服务、维保修服务等业务。”恒大物业在2022年业绩报告中称。这里的关联方指的就是恒大地产。

“非业主增值服务主要指的是开发商向物业输入的收入，比如新盘案场管理、售楼处维护、新房清洁等等。”中物智库创始人杨熙对《凤凰WEEKLY地产》说。

2022年全国的新房数据都在下降，国家统计局数据显示，当年房屋新开工面积120587万平方米，同比下降39.4%。恒大2022年的销售额仅417亿，不足2021年4430亿的零头。即使不是恒大物业主动收缩，恒大地产给它带来的新房关联收入也会大打折扣。

2022年恒大物业的毛利率也被恒大地产波及，社区增值服务毛利率由2021年度约44.8% 降低约5.0个百分点至2022 年度的约 39.8%。毛利率下降主要由于受到关联方流动性危机及疫情反复的影响，家装美居、房屋租售等业务开展受阻，且毛利率相对较低的购销业务占比上升所致。

盈利能力方面，恒大物业2021年净亏损3.89亿元，公司拥有人应占亏损3.163亿元，每股基本亏损约0.03元。基于此，董事会不建议就截至2021年12月31日止年度派付任何末期股息。

对于2021年的账面净亏损，恒大解释称：“主要由于对截至2021年12月31日止年度关联方经营性应收尚未收回的部分，按全额计提减值拨备所致。”

业绩报告显示，恒大物业将2021年有关恒大集团的经营性应收尚未收回部分，按全额计提减值准备，总金额高达24.4亿元。同时企业商誉受此拖累，减值5.94亿元，最终导致亏损。

2022年恒大物业由恒大地产而来的关联收入大比例下降，自然这部分亏损变少。

所以，虽然营收下降，但净利润扭亏为盈，净利润为正的14.79亿元，公司拥有人应占利润约14.23亿元。2022年的净利润仍远低于2020年度的26.48亿元。

恒大物业称，由于关联方出现流动性问题，恒大物业预计从中国恒大获得的经济利益具有高度不确定性，因此并未将2022年度从其获取的物业管理服务收入约10.34亿元确认收入。仔细来看，恒大物业2022年的商誉减损亏损没有记录。

百亿现金或无法追回

2022年3月21日，恒大系三家公司突然全部停牌。1天后，上市公司公告揭晓原因，中国恒大重要子公司恒大物业，在审核2021年度财报中，发现有约134亿元存款，为第三方提供的质押保证金，已被相关银行强制执行。

4个月后，也就是2022年的7月22日，中国恒大和恒大物业同时公告了关于恒大物业134亿质押担保的独立调查结果。恒大物业134亿的银行定期存款，被分成了三笔作为担保，被多次质押，通过多种方式转移至恒大集团。

恒大集团出现流动性危机后，无法偿还质押欠款，恒大物业存款被强制执行，物业几乎被掏空。

这134亿对恒大物业过去两年的最大的财务影响体现在存款余额上。恒大物业2022年业绩报告显示，截至2022年12月31日，公司年内的银行存款和现金（包括本集团的现金及现金等价物和受限制现金）总额仅剩16.56亿元，较2021年增加4.89亿元。

16.56亿元里还有约8800万元的受限制银行存款，主要为恒大保险经纪有限公司的受限制股本、根据当地政府部门要求提供物业管理服务的保证金及部分子公司诉讼保全资金。

2020年末的时候，恒大物业的现金及现金等价物还有126亿，受限制资金仅22万元。当年恒大物业完成IPO，通过上市募集约145亿港元的资金。

恒大两年巨变之后，恒大物业处于资不抵债的境地，截至2022年底，恒大物业的总资产为71.48亿，总负债86.61亿。

去年7月恒大物业“破案”之时，中国恒大称“正在商讨，透过恒大转让资产予以恒大物业抵消相关款项。”

截至目前，两家上市平台还未公开任何转移资产的动作。并且，恒大物业的股份被用作了恒大境外债的债转股的资产。

“在截至2021年12月31日止年度内，由于第三方借款人违约，银行执行了担保并扣除了本集团提供的人民币134亿的担保存款。截至本公告日期，公司尚未向中国恒大集团追回上述任何金额。”恒大物业在2021年业绩报告中称。

恒大物业还称：“鉴于中国恒大集团当前的财务状况，尽管成功追回的可能性存在重大不确定性， 本集团仍持续在采取多种举措向中国恒大集团追回上述金额。”

到了2022年底，恒大物业还在和中国恒大集团商讨偿还方案。截至2022年12月31日，恒大物业融资担保质押被强制执行的金额仍为134亿元。

“正与中国恒大就此商讨偿还方案；此外将根据相关法律及适用协议尽力采取合理的措施向相关方追收各类应收款项，包括但不限于已经拨备减值的应收款项，及因不满足收入确认条件而暂未计入收入的应收款项。”恒大物业在2022年业绩报告中称。

自2022年3月21日停牌开始计算，恒大物业已停牌约1年3个月，按照港交所规定，停牌1年半就会启动摘牌程序，今年的9月20日将是最后期限。恒大物业最新公告称，股票将继续暂停买卖。

按照中国恒大和恒大物业去年9月收到的复牌指引，中国恒大、恒大物业需证明没有合理的监管疑虑；且两公司需要进行独立的内部监控检讨，证明已制定足够的内部监控及程序，以履行上市规则项下的责任。

2022年，恒大物业来自关联方的收入约1.4亿元，仅占总收入约1.2%。

“控股股东流动性危机对集团整体收入基本没有任何重大影响。”恒大物业称。

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