每日短讯:放开限购能不能救地产?

发布时间:2023-06-07 21:05:44     来源:左轮君


(资料图片)

最近地产小作文比较多,核心就是“救市”,这里面被寄予厚望的又是放松限购政策。今天,以我这么多年研究地产的经验,来谈谈放松限购到底能不能救地产?

先简单科普一下:限购政策最早起源于2010年的北京,之后大城市纷纷跟进效仿。根据绿中介的不完全统计,从2010年开始到2017年,全国实施限购的城市大约60个,到2021年上升到100多个,但是经历了过去两年地产大滑坡,部分地区限购松动,但保守估计不会少于60个。这些实施限购的城市,大部分是一线、新一线和强二线城市。这是因为其他城市没有限制房价的必要,加上发改委早就打通了300万人口以下城市的落户限制,使得这些城市无法实施以户籍为核心的限购举措。

根据常识来推演一下放开限购的大方向。限购放开以后,最大可能的结果是放开一线、新一线城市的限购政策,需求会更加向这些城市集中。由于一线、新一线城市的经济实力和发展潜力较强,吸引了大量人才和资本涌入,房价一直保持高位运行。一旦限购政策放开,更多的购房需求将涌入一线、新一线城市,从而加剧这些城市的房价上涨。人人都想追求核心城市核心资产,那么卖三四线城市的房去追一线城市是合理选择,所以三四线城市房地产市场将进一步恶化,因为购房需求流失,供应过剩的问题将更加严重。

基于这个大方向来看放开限购能不能救地产?

首先是狭义的地产,也就是以房地产企业为主体的房地产开发投资。根据前面的分析,放开限购政策会对房地产开发企业的经营状况造成负面影响。一线、新一线城市是房地产开发企业的重要市场,这些企业在这些城市拥有较大的土地储备和项目规划。然而,由于高昂的土地成本和建设成本,这些企业在一线、新一线城市的盈利能力已经面临很大压力。如果放开限购政策,虽然会增加销售量,但由于成本的上升和房价的上涨,房地产企业的利润空间将进一步受到挤压,经营状况可能进一步恶化。

另一方面,由于大部分房地产企业的“基本盘”不在一线城市,所以三四线城市的需求减弱会进一步加剧房地产企业的现金压力。

其次是广义的地产,也就是对于购房者而言,能否促进需求。一方面,对于普通购房者而言,即使放开限购政策,意义也不大。在当前更高的房价面前,普通购房者的购房能力已经受到很大的限制。放开限购政策可能会使得购房需求增加,但由于高房价依然存在,普通购房者在面临更高的购房成本时,可能会更加谨慎。另一方面,富裕的购房者也不太可能考虑增加其资产配置在房产上的比重,因为他们已经拥有足够的房产投资,对于他们来说,增加投资的风险可能超过了潜在的回报。

综上所述,放开限购政策不能拯救中国房地产。放开一线、新一线的限购政策会导致需求集中、三四线城市房地产恶化,同时对房地产企业的经营状况造成负面影响。对于普通购房者而言,在当前更高的房价面前,放开限购的意义也不大。因此,救地产可能需要更务实或者更加解决根本问题的手段,比如稳就业、稳收入预期等等。

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