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广州市城市规划勘测设计研究院总工教授级高级闫永涛：湾区通往世界的门户

旧改是广州今年拉动经济的重头戏。

(资料图片仅供参考)

在今年年初，广州提出2023年全市城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿元，同比增长超过60%。“旧改”这盘大棋，正发挥作用。

尤其是在全新的“做地”模式下，近期广州旧改迎来了突破性进展。

蓝天下的珠江两岸。图/广州日报·新花城记者 苏俊杰

广州旧改步入快车道

与以往不同的是，今年的城中村改造工作不再只是市场的风起云涌，继年初动员会后，广州各区相继召开城市更新高质量发展动员会，发布本区今年年度计划与固投任务，一场自上而下与自下而上相结合的城市更新总动员打响了。

今年前4月，黄埔区累计公示5条旧村改造项目实施方案，占去年全年42%，全区累计批复31个城中村改造项目，城市更新固定资产投资额连续多年全市第一；

今年，另一旧改大区番禺共有13个城中村改造项目纳入年度计划，里仁洞村、南浦村、罗边村等续建项目将全面推进公服配套等地块建设；

荔湾区2023年城市更新固定资产投资任务189亿元，目前该区已批在建4个项目顺利推进，其余15条村也已不同程度开展前期工作；

今年前5月，海珠区城市更新固投完成率暂时位列全市第一……

当前，广州各区以城市更新作为推动高质量发展的关键引擎，将有效投资与建设节点紧密结合，加速推动城中村改造项目取得实质性进展，使之既成为促进经济稳增长的有力途径，也是增强企业、村民对城市发展信心的强烈信号。

此外，今年3月，广州出台《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》、《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》。

“做地”模式，终于靴子落地。

近日，做地模式再有突破性进展，官方圈定做地范围和主体。

四大重点片区初定做地主体

四大重点片区总用地面积73.1平方公里，其中涉及26条城中村，常住人口约76万人；涉及需改造的旧厂房82个，占地2.73平方公里。

其中，在新中轴线（海珠）片区，将重点推进康乐鹭江片区城市更新改造，今年将完成综合治理，启动拆迁和安置区建设；沥滘村将推进拆迁签约率超80%；

在罗冲围片区，今年重点推进国有旧厂收储、华为周边地区改造提升等项目；

广州火车站片区今年将加快推进省市客运站、走马岗地块等收储工作，启动王圣堂、瑶台、沙涌南城中村改造，推动火车站站体改造和周边整治提升；

环五山创新策源区将推进广东新材料与人工智能科技园、广州科技图书馆、华南理工大学等高校人才公寓等项目实施。

同时，做地主体则认定为市属和区属国企。

如市级国企越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等；区属国企，天河高新区集团、白云城投、海珠城发等。

此次做地范围和主体的确立，可以说把“做地”的大方向定了下来了。

在推进旧改上，广州正渐渐走出一条路来——通过城市重点片区连片改造，推动城市更新提速增效，城市能级跃升。

城中村改造是重头戏

今年旧改中的黄埔区亦是广州城市更新的“领头羊”。

在今年5月，广州公共资源交易中心半个月的时间内发布了三个旧改招标公告，涉及两个黄埔区项目。如今短时间里频现城市更新项目公开招商，意味着，经历阶段性调整，广州城市更新已经重上车道。

据《中国经营报》记者查阅广州公共资源交易中心官网获悉，去年，广州共发布5个旧村改造项目公开引入合作企业的公告，涉及3个黄埔区项目，增城区和花都区项目各1个，发布日期在2022年2月至2022年6月。

值得注意的是，2021年，广州曾密集发布多个旧改项目公开招商的公告，数量超过10个。但就在2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，加之受市场环境影响，房企流动性出现紧张，广州多个旧改项目进入“休眠期”。去年下半年开始，房地产利好政策频出，广州城市更新随之有序启动，多个旧改项目迎来新进展。

今年一开局，广州城市更新开始冲刺。广州市政府工作报告提出，2023年全市城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿元，同比增长超过60%。其中，对于计划推进的127个城中村改造项目，广州今年预计完成固定资产投资983亿元，占上述全市城市更新固定资产投资目标的49%。由此可见，城中村改造是今年广州城市更新工作的重头戏。

而作为广州旧改主力军——黄埔区用好市、区联动审批专班，力争今年批复项目20个，新开工400万平，竣工交付安置房80万平，加快复建安置房及公服配套“首开先建”。

黄埔不少项目趁机迅速重启。

其中， 黄埔的永岗项目在暂停了两年后，重新公开招商。

文冲东片旧改紧随其后，沉寂一段时间后，近期也迎来正式招商。

这两个项目是《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》修订后，广州前两个公开招商旧改项目，意义重大，可以说是广州旧改正式回归正轨的标志。

当然，黄埔近期旧改的好消息，远不至于这些。

5月4日，枫下村旧改公布实施方案；

5月9日，长岭居的长平社区旧村改造项目动工；

5月18日，同位于云埔片区的华甫荷村旧改项目；

6月2日，夏港街墩头基旧村旧改实施方案获批；

6月9日，宏岗村和火村二期旧改项目双双动工……

图源：广州黄埔发布

另外，还有消息称，此前多个一度停滞的旧改项目，已接连传出有国企进场。

政策加码 旧改加速推进

今年2月6日，《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》（公开征求意见稿）发布。根据规划，至2025年，广州累计推进城市更新约100平方公里；至2030年累计推进城市更新约200平方公里；至2035年累计推进城市更新约300平方公里。

其中，至2035年，广州拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297个，旧城混合改造项目16个，综合运用各项政策以“留改拆”混合改造方式推进，鼓励推进老旧城区微改造项目、外围地区乡村整治提升项目。

为促进项目加快开工建设，释放有效投资，6月16日，广州市住房和城乡建设局发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，提出加快启动城市更新前期计划、优化方案审批流程、支持分片分期实施、优化规划建设许可手续、加大金融支持力度等五个方面共十二条改革措施，加快推动城中村改造项目落地实施。

此外，从近期的项目招商公告中发现，文冲街文冲旧村改造项目、永和街（镇）永岗社区旧村改造项目均接受联合体投标，联合体成员不超过5个，其中具备与改造地块相匹配资金实力的联合体成员在联合体中所占份额不得低于30%。值得注意的是，这在过往的旧改项目招标合作企业中是未曾出现过的，且企业的总资产门槛进一步下调至200亿元起步。

另外，1月发布的《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》中，针对企业反馈产业导入门槛太高，不利于社会资金进入旧改市场的问题，该文件将产业导入中对于企业的行业地位和数量要求由准入条件转为择优条件，并不再分圈层设置企业的行业地位和数量要求。与此同时，增加企业退出的处理流程和措施，给合作企业保留一条“退路”。

拉动经济增长，

城市更新作用如何发挥得更稳健？

当城市更新这台经济引擎再度发动，如何能够让它以更为稳健的方式持续运转，在不同的政策环境下保持稳健的输出也成为各方关注的焦点。

有专业人士对此建议，广州的城市更新不应该在短期内一口气操之过急地激进完成，也不应该在完成个别全面改造项目就不再推进，而更可取的做法是平稳、逐步、长久推进——每三五年推进一批全面更新改造项目，长期以往、周而复始便可以让广州中心城区在“小拆小建”的过程中迸发出全新生机和活力，城市功能也会在滴水穿石、聚沙成塔的改造中得以大幅度提升改善。

值得注意的是，《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》在许多细节上已经体现出把控节奏、分步有序实施的政策意图。

这份规划提出未来广州的城市更新总量里，实施微改造约120平方公里，全面改造约135平方公里，微改造和全面改造结合的混合改造约25平方公里。上述数据显示未来广州微改造和全面改造的比例大致维持在1:1，近一半的面积在维持现状建筑不变情况下综合整治，避免了大拆大建的问题。

实施时序上，这份规划在科学测算市场供需基础上提出2021年至2025年拟推进96个项目，2026年至2030年拟推进65个，2031年至2035年拟推进66个。平均估算后相当于近期每年实施不到20个项目，远期每年约实施12个，项目数量较前期高峰时下降了一半，以较为稳定和均衡的方式可持续推进。

广州在城市更新领域做出的上述改变也获得了广东省城乡规划设计研究院有限责任公司董事、总工程师马向明等专家的一致赞同。在他们看来，未来广州如果能沿着上述规划锚定的方向持续推进，对于广州经济增长和“老城市新活力”的目标实现将都将发挥稳定的支持作用。在不久前市住建部门公布的今年重点工作任务列表中，努力完成广州城市更新条例立法也名列其中。此前广州在推动将城市更新政策升级为地方性法规的进程一度在国内一线城市中领先，而在经过2021年下半年上级政策调整后，北京上海深圳在过去两年里都已经率先公布实施了各自的城市更新条例，广州已经落在后面。

如果今年能顺利将这部迟来的法规付诸实施，未来广州在推进城市更新项目时将有更为坚实的法律基础。相应地，城市更新的引擎功能也有望发挥得更稳健。

来源：中国经营报、南方日报、南方都市报、广州楼市情报等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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