在寒风刺骨的1月，全国土地市场也偃旗息鼓，待春暖花开再战。

(资料图片仅供参考)

然而，近期上海土地市场却悄然出让了地狱级开发难度的地块。

上海虹口前不久公示了2幅嘉兴路街道历史风貌保护项目的遴选公告，2幅地块均是重磅住宅地块。2幅地块底价为51.57亿，折合楼面价约95852元/㎡。

1月18日下午 ，两幅地块开启遴选文件、评定遴选文件。几天后，两幅宅地评定结果揭晓：

最终由上海北外滩集团和金桥股份联合体拿下。

图片来源：官网

这两幅重磅宅地落入“神仙公司”手中，也在意料之中。

这似乎也为2023年上海重磅宅地的出让，定了一个基调。

01

虹口王炸地段要建别墅？

这两幅地块是打包出让的，从地图上可以看出，两幅地块并不是紧挨着的，而是当中隔了一个商业广场。

这两幅地块的指标不尽相同：

hk356B-01地块（138街坊）的指标要求颇高，甚至可以用地狱级难度来形容。

①仅1.35容积率

根据出让公告，该地块出让面积18838.5平方米，容积率1.35，地块性质为一类住宅组团用地。

（注：一类住宅组团用地，指的是以低层住宅为主，市政公用设施齐全，布局完善，建筑密度较低，绿地率较高且环境良好的用地。）

② 限高最高不超15米

该地块内部建筑要求：

沿周家嘴路建筑檐口高度不超过15米，沿岳州路建筑檐口高度不超过9米。

也就是说，这里大概率会打造成：

叠墅+联排+合院的低密度别墅社区。

要知道，这是位于虹口区北外滩黄金地段的地块，在这样一个市区出现别墅级项目，也是非常罕见的。

别墅项目对于产品品质的要求更高，相对于普通的高层项目，也会消耗更多的成本，这样的地块对于房企的产品力以及现金流也提出了较高的要求。

③ 诸多公建要求

除了限高要求外，该文件也对地块周边公共设施建设提出了相关要求：

比如地块出让方鼓励受让人代建19号线的出入口和街坊进行一体化设计，建成后无偿移交给地铁主管部门。

再比如土地受让人须承担地块周边市政道路全要素景观提升的相关费用，按道路面积计，预估不低于4000元/㎡。

④ 较大比例保护、保留建筑

更为严苛的是，该地块对于保护历史风貌建筑也提出了要求：

138街坊内历史建筑保护保留规模面积不小于2.14万平方米。

而138街坊地块地上建筑面积一共才2.5432万方，也就是说，除了保护建筑，留给开发商“自由发挥”的空间极其有限。

上海话说“螺狮壳里做道场”，这块地则是“微型地块建别墅”。

种种要求，都对开发商的文化理解能力、产品设计能力、公区建造能力、财务管控能力等都有着极高要求。

所以，即使138街坊地块无自持要求，无保障房，无中小套户型限制以及装修比例的要求，但是对于开发者来说，仍旧是一个不小的挑战。

此次出让的另外一幅地块135街坊地块，土地出让面积11349.4平方米，容积率2.5，这样的容积率基本是以高层为主。

地块内要求按规定配建总建筑面积5%以上保障性住房，并且所有住宅全装修交付。

相较于138街坊的大比例的风貌保护建筑，135街坊地块需要保护的历史建筑面积就要小得多， 保护保留规模为0.34万方。

相对来说，135街坊的开发难度比138街坊要小了很多。

但终究这两幅地块是打包出让，所以总体来说，开发任务的整体难度还是颇高的，还真的不是不一般的房企能够拿下的。

02

拿下王炸地块的“神仙公司”

从之前的出让要求来看，该地块对于申请人也提出了较高的资质要求：

申请人或其关联企业应符合以下条件：

① 2021年度总资产规模不小于100亿；

② 2021年度净负债率不大于60%；

③ 具备中国人民银行认可的评级机构出具的有效期内的主体信用评级等级证书AA及以上评级；

④ 具备房地产开发资质。

第1条比较容易达到，因为总资产大于100亿的房企比比皆是。

但是第2条和第3条，就相对来说会将大多数房企“拒之门外”，毕竟净负债率不大于60%的房企少之又少，信用评级达到AA及以上的房企，央国企占到了大多数。

所以之前艳姐和很多地产人朋友都推断，最终拿下这两幅地块的，大概率是长期深耕虹口的央国企。

就在几天前，官方公布了拿地结果：

上海北外滩集团和金桥股份拿下两幅地块。

上海北外滩集团是一家比较低调的公司，业界对其熟悉程度并不高，根据相关资料显示，上海北外滩集团成立于2017年5月，为虹口区国资委下属国有独资公司，注册资本金20.27亿，拥有总资产超200亿元。

上海北外滩集团是北外滩开发重要的建设责任主体和实施操作平台，聚焦工程管理、投资管理、文旅发展、招商服务、科技创新、高端会展等核心板块。

说白了，上海北外滩集团就是北外滩板块的地头蛇，由其参与此次虹口王炸地块的开发运营，也可以说是实至名归。

金桥股份则是一家老牌的国有企业，根据官网资料显示，其成立于1992年，1993年3月，公司在上海证券交易所A股市场上市；同年5月，在B股市场挂牌。公司注册资本11.22亿元，浦东国资占比49.37%。

金桥股份产业载体约210.58万平方米，住宅约37.91万平方米，商业酒店教育等载体约54.39万平方米。

值得一提的是，金桥股份在住宅开发领域也是可圈可点：

其曾经打造的碧云国际社区，以其低密度、生态化、以人为本的规划理念，成为上海规模最大，综合环境最具特色的绿色环保型国际社区。

碧云国际社区实景图

可以说，金桥股份对于高端别墅项目的打造还是非常具有实操经验的，在成功案例的背书之下，此次金桥股份参与打造北外滩项目，也是真的非常让人期待。

总体来说，这两家企业都有国资背景，资金实力自然不俗，而且相对于民企来说，也可以动用各类资源来打造此次地块之上的高品质项目。

艳姐也想用“神仙公司”这个词来形容他们，这样一个高难度地块，对于很多民企来说，可能是珠穆朗玛峰；而对于北外滩集团和金桥股份来说，或许就是一座佘山。

可能未来这里的别墅项目，也是虹口独一份的高端别墅项目了，入手的门槛估计也非常高。

03

虹口房地产“战事”

事实上，近年来，上海虹口推出宅地的频率非常低，偶尔推出零星几块宅地入市。整个2022年上海四轮宅地集中出让中，虹口区没有新的宅地推向市场。

最近一次虹口区商品住宅地块，还要追溯到2021年2月。

当时，虹口区挂牌一宗商住地块， 最终由上海虹口城市更新建设发展有限公 司收入囊中，成交总价高达111.35亿，这家公司其实是由上海地产集团控股。

之后该地块又经过股权转让后，招商和融信入局该地块共同打造项目，该地块之上打造出的项目也就是未来将入市的招商融信弘安里。

值得一提的是，这也是一幅历史建筑风貌保护项目地块。

其实不止是这一幅，近年来虹口区也推出了多幅涉及保护性开发的地块。

比如2020年恒大22.95亿摘得的虹口区北外滩街道商住地块，含历史保留保护建筑。

此外，在2022年7月土地推介会上，虹口区表示将推出双子星超塔综合体、68街坊历史风貌街区综合体以及67街坊商办综合体等一系列项目，相关地块将上市出让。

这些地块，同样涉及到历史建筑风貌保护要求，大概率也将落入实力较为强劲的国央企手中。

目前虹口的房企格局，也大体呈现出实力港资房企和央国企进驻布局的局面。

在此次地块的附近，已经入市了诸多精品楼盘，比如由港资房企瑞安房地产打造的瑞虹新城、央企大悦城打造的中粮瑞虹·海景壹号；央企招商蛇口打造的招商外滩玺、招商虹玺、招商云玺等。

此外，未来还将入市诸多知名房企打造的楼盘，比如新湖打造的新湖虹口北外滩项目、虹口城投打造的万安路项目等。

再加上此次地块，未来虹口的新房市场相对来说比较热闹的，这些实力房企的入驻，也将进一步提升虹口的城市界面以及虹口新房市场的成熟度。

小结

总体来说，新的一年，虹口区这两幅宅地成交，无疑是为2023年上海房地产市场开了一个好兆头。

艳姐也期待未来虹口又将会诞生什么样的经典作品。

毕竟，在虹口黄金地段造别墅，真的是一件稀罕事。

主编：张艳

责编：doug

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