导语

2023年市场热度将延续低位运行，核心一二线城市依旧是房企关注的焦点。

◎ 文 / 克而瑞研究中心

【资料图】

受春节假期、重点城市集中土拍处于间歇期等因素影响，供地节奏明显变缓，全国土地市场成交规模降至历史低位。热度方面，由于作为成交主力的宁波、常州市场热度明显上涨，使得整体溢价率小幅回升，增至4.0%。流拍率也在同步提升，月内流拍率达到20%，再度回到2022年年初的较高水平，其中西安、福州均出现了多宗宅地流拍。

核心要点

供求：与2022年春节月相比，2023年1月供应规模下降33%，成交面积下降15%，平均地价下降至近一年新低

热度：冷热分化进一步加剧，溢价率、流拍率指标双双回升，宁波开年土拍平均溢价率达10%，但流拍率也高达五成

分布：各能级城市成交规模同环比均降，二、三线成交规模均降至历史新低

后市展望

2023年市场热度将延续低位运行，核心一二线城市依旧是房企关注的焦点

2023年1月，重点城市仅宁波一城进行了集中土拍，三四线城市供地节奏也明显变缓。因此，1月全国土地市场成交规模降至历史低位。热度方面，由于作为成交主力的宁波、常州市场热度明显上涨，使得整体溢价率小幅回升，增至4.0%。综合已完成第四轮集中土拍的城市来看，除了宁波、北京外，其余城市第四批次成交地块的溢价率均在10%以下，整体市场热度依旧处于低位。房企拿地来看，土地市场仍靠城投“托底”支撑，且越“拖”越多，不仅郊区需要托底，2022年部分城市中心区域地块城投托底比例也超过50%。

虽然2022年出台了较多行业利好，其中不乏力度较大的“三支箭”等放款房企融资的组合政策等，但效果来看，无论是“救市场还是救企业”效果均不明显，在市场筑底尚未结束、房企资金压力尚未缓解之下，预计2023年土地市场热度仍将延续低位，市场热度仍将持续分化，房企关注焦点依旧是核心一二线城市的优质板块。

01

供求

成交较2022年春节月下降15%平均地价降至近一年新低

土地供应方面，受年初行业周期性变化，以及2022年、2023年春节错期影响，1月土地市场供应量4426万平方米，同比下降53%，即便与2022年春节所在的2月份相比，供应规模也下降了33%。供应幅数降幅略小，同比下降40%，月内新增供地的平均规模较去年同期更低，规划建面超过50万平方米的新增供地仅一宗，为重庆梁平区一宗商办用地。目前2022年郑州第四批、北京、杭州第五批集中供地尚未完成，重点城市新一年的供地计划仍在编制中，尚无城市正式发布计划公告，仅苏州、杭州在月内有集中宅地供应，且苏州供地质量显著提升，园区3宗、狮山4宗，均位于热门核心板块。

土地成交方面，截至1月27日，全国300城经营性土地总成交建筑面积为3651万平方米，同比下降超过五成，较2022年春节月下跌15%，环比跌幅接近九成。成交总价730亿元，2016年以来首度跌破千亿元关口，受一二线城市优质地块成交占比下降影响，平均楼板价仅为1999元/平方米，降至近一年新低。

02

热度

冷热分化进一步加剧溢价、流拍指标双双回升

市场热度方面。重点城市方面月内只有宁波进行了第四批土拍，得益于较高的供地质量，以及中央政策面的改善，其中鄞州两宗地实现了封顶溢价成交，本批次土拍溢价率达到了10%，但在没有进行预公告的情况下，本批次宁波土拍的冷热分化同样明显，推出的海曙长乐社区三宗宅地全部终止出让，使得流拍率也达到了50%。三四线城市方面，部分城市的溢价率相对较高，如湖州、常州溢价率均超过了10%。

与宁波的冷热分化相似，本月流拍率方面也在同步提升。月内流拍率达到20%，再度回到2022年年初的较高水平，其中西安、福州均出现了多宗宅地流拍，郑州航空港区的4宗商办用地更是悉数流标。不过随着新一年供地计划的正式执行以及行业信心的边际修复，一季度内土地流拍率有望出现回落。

03

重点地块

两榜入榜门槛值大幅下调宁波揽得单价榜榜首、总价榜第二

岁末年初，重点城市集中供地近乎“中断”，重点城市仅宁波一城进行集中土拍。因此，重点城市的优质地块供应量相对较少，使得总价榜和单价榜的入榜门槛明显下降。总价榜榜首地块来自广州荔湾区老芳村板块，为商办地块，成交总价为29.8亿元，由安驰投资底价竞得；排在第二位的为宁波第四轮集中土拍地块，该地块位于东部新城的明湖东畔，属核心区域，周边配套成熟；同板块内直接竞品项目较少，加之周边一二手倒挂，有较好的市场预期，因此企业关注度也比较高，经过32轮竞价，达到上限价格，楼面价26776元/平方米，溢价率14.9%，也转入摇号程序，共有3家单位参与摇号，最终江山万里+东部新城联合体成功摇得该地块。

就入榜这些城市的土拍表现来看，热度表现持续分化。其中，宁波本轮集中土拍表现比较突出，在供地质量提升下，房企参拍积极性有所提高，成交溢价率增至10.1%，成为目前已完成第四轮土拍的城市中溢价率最高的城市，其余城市市场表现则相对低迷。两榜涉及地块中，除宁波、湖州等少数地块溢价成交外，其余地块均底价成交。

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