跌穿防线!这个经济特区的楼市,太难了

发布时间:2023-02-06 16:00:07     来源:城市财经

作者:子非鱼

01 |房贷利率跌破地板


【资料图】

前几天,写过郑州在1月19日将房贷利率继续下调,跌破了4.3%的基准利率,也跌破了央行与银保监会允许下调20个基点至4.1%的地板线。

谁承想,没有最低,只有更低,郑州房贷利率跌破地板线不久后的近日,珠海房贷利率下调至3.7%,成为全国最低。

根据华夏时报披露:

珠海市已有银行首套房房贷利率最低可按3.7%操作,且无其他特殊要求。目前,这一利率水平为全国最低,已于1月30日正式执行。

除了珠海外,进入2023年已经有近20座城市下调了首套房房贷利率,基本都降到了3.8%。

这股新的房贷利率下调潮流,是央行与银保监会1月5日联合发布的《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》所引发的,文件规定:

决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

这是什么意思?意味着,只要满足新房价格连续下跌三个月的城市,房贷利率就可以自由设置。

去年12月份国家统计局公布的70个大中城市房价数据,有40个城市符合资格,按照抽样调查分析,全国超一半城市的首套房房贷利率都可以自主随意调整了。

身上的枷锁被打开,经历了楼市跌妈不认的2022年,所有的城市都在迫不及待地想托起楼市,降利率这么一个好机会,又岂能放过。

02 |珠海楼市太难了

所有的城市都着急,为何珠海直接将房价降至全国最低?了解珠海楼市的人,应该能懂得,珠海现在有多着急。

珠海名声非常响亮,尽管人口非常少,只有不到250万,但头顶着经济特区的头衔。

1980年,中央同时在深圳、珠海、厦门、汕头四个城市设立国家经济特区,这四个城市也是最早的一批国家经济特区,后来海南独立成省也被设立为国家经济特区。

然而40多年过去,四座城市沧海桑田,只有深圳发展得最成功。深圳从当年的小渔村,一跃成为了如今的国际化大都市。

1979年深圳的常住人口是31.41万人,2021年年末常住人口1768.16万人,翻了56.3倍。1979年深圳的GDP为19638万元,也即1.96亿元。1983年突破10亿,1989年突破百亿,1996年突破千亿,2010年突破万亿,2016年突破2万亿,2021年突破3万亿,达到30664.85亿元,四十多年翻了15615倍。

其余三个经济特区都不足万亿,珠海、汕头更是抵不过深圳一个区的经济和人口水平。

制图:城市财经;数据:各城市统计局

深圳能够成功,厦门、珠海、汕头之所以被深圳甩开,这里有主观因素,更重要的是客观因素。

深圳的崛起,离不开香港的赋能。由于距离近,改开之初,香港大把的投资资金涌入内地,深圳便是第一站。除了资金外,还有制度、规则等,也在不断涌入深圳。比如土地财政制度、卖楼花等,都是深圳从香港引进,然后才向全国普及。

当年支持四个经济特区发展,中央方面只给政策,腰包里没有钱支持,本着试验的目的,任由它们发展。

厦门、汕头和珠海,在客观条件上,比深圳差太远。珠海虽然也有澳门毗邻,但澳门的体量太小了,根本带不动珠海发展,而香港,早就是盛名全球的金融中心。

厦门、珠海的经济虽然偏弱,但房价一点也不弱。借助上一轮牛市东风,再加上自身天然的气候、海景的资源,房价水涨船高。

厦门房价直接超越广州,在5万左右,仅次于北京、深圳和上海。

珠海虽然不比厦门,但在2021年初顶部时期,均价也超过了3万。其中被炒作得最热的横琴,五六万单价的房子遍地都是。

这种疯狂,让一个GDP不到4000亿,人口不足300万的小城,如何撑起来?靠自身肯定撑不起来,珠海的客户大多来自大江南北,其中深圳、广州居多。

所以,在2022年全国楼市整体转向前的2021年,珠海楼市就已经到了强弩之末。

珠海新房成交量在2021年4月份见顶之后,一路下滑。房价方面,2021年波动不算太大,但较高点,也略微下滑了一些。

进入2022这个全国楼市的水逆之年,珠海楼市更是一片肃杀。

克而瑞披露的数据显示,2022年珠海商品房供应下降了5成,成交量下降了6成。房价下跌了8%。

成交腰斩,珠海岂能不着急,这是珠海直接将首套房贷利率下调至全国最低的根本逻辑。

03 |珠海楼市后市预判

降房贷利率管用吗?当然没啥用。

去年降了一年的房贷利率,市场依旧托不起来,足以说明一切。

正如某位自媒体人总结的,去年一年首套利率白降了,首付比例白降了,公积金比例白调了,民营房企融资的三支箭白射了。

2023年1月份的成交数据,已经说明了,即便放开调控,当民众的收入无法与房价匹配时,什么招数都不好用,想要激活楼市,唯有实质性降房价一条路可行。

以珠海来说,这么一个小城市,即便地理位置优越,即便有海景资源,又如何撑得起动辄三四万单价的房子?

珠海楼市的泡沫太大了。珠海人口少,自身无法消化自己的房子,就最好炒作概念,常用的两个概念,一个是澳门,一个是深圳。

以澳门为噱头的概念,主要是横琴自贸区。横琴的确是块不错的地方,2021年中央发布的《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》将横琴钦点为粤澳深度合作区。

也即横琴已经成为了特区中的特区。这里的房价有了澳门的支持,的确有潜力。

但横琴之外的其他区域,下调在所难免。比如经常拿深珠通道概念炒作的高新区,以及十字门区域。

珠海本地的人口非常少,很多地方比较空荡。仅有的一点人口主要集中在香洲区、高新区、横琴新区以及金湾区靠近横琴的片区。

如果你晚上到过珠海,会发现,珠海的很多小区入住率并不高,尤其是金湾区和斗门区。

对于珠海后续的房价,本号的观点是,除了横琴很难说外,其余几个区,只有调整一条路。

标签: 房贷利率 经济特区

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