2023年4月26日，由北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中国物业服务指数系统承办的“2023中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十六届中国物业服务百强企业家论坛”在北京隆重召开。

(资料图片仅供参考)

尊敬的陈所长、莫总，以及来自全国各地的物业服务企业老总，金融机构和媒体界的朋友，大家下午好！ 非常感谢大家来参加2023中国物业服务百强企业研究成果发布会，下面我代表研究组发布。

一、研究样本和数据基础

2023中国物业服务百强企业研究以数据为基础，从中国的20万家物业服务企业中优选了2000余家企业进行邀请填报数据，实际参与填报数据的大概千家。经过一系列的筛选，包括数据的交叉复核，综合评价产生了2023中国物业服务百强企业。数据基础包括百强企业填报数据，中指研究院数据库数据，还有过去从2008年到2022年16年的中国物业服务百强企业的数据积累，以及企业的年报、审计报告进行再次交叉复核确认数据，然后进行系统研究。

二、方法体系

方法体系包括5个二级指标，管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力和社会责任，以及22个三级指标，采取因子分析法的原则进行相应评价。今年重点说一个指标改变，根据行业发展变化把原有的物业管理服务的续约率修改为留存率。

三、百强企业发展特点

1、管理规模：增速放缓，竞标成拓展主要方式，并购更理性，减少关联方依赖

行业管理规模增速放缓，高速增长回归理性发展。2022年，百强企业管理面积均值稳步增长，达到6400.62万平方米，同比增速为12.43%；合约面积均值增至8574.16万平方米，同比增长11.59%。管理面积增速与合约面积增速均下降超4个百分点。

2022年，管理面积前10的企业占比为14.91%，管理面积前100的企业占比为46.13%，管理面积前200的占比为50.24%，市场份额均保持增长，未来仍有提升空间。

2022年，百强企业来自非关联方（第三方）在管面积均值占比提升至54.72%，连续多年持续提升。总量分布看，市场竞标、并购（含合资）占比各半，但2022新增面积则主要来自市场竞标。

从市场竞标看，一方面，2022年发布的招标信息中，非住宅业态占比87.6%，提供了良好的市场拓展机会，非住宅面积贡献逐年提升，管理面积占比达35.28%，较上年增长1.39个百分点；另一方面，借助中指数据库获取土地市场、项目招标市场、合约到期项目等信息，进行精准高效的项目拓展。

并购市场呈现新特征。第一，数量减少，2022年，并购交易43宗，相比2021年的145宗大幅下降，标的更加优质；第二，PE倍数略降，2022年，并购标的PE均值11.5倍，较2021年略降；第三，国企成主力军，2022年国企业并购涉及总交易金额超40亿元，占比过半，按照并购金额排序，前6均为国企。

聚焦核心城市群，深耕重点城市，提升密度成为重点策略。2022年，百强企业约62.66%的管理面积位于五大城市群，较2021年上升1.32个百分点，分布较为集中。其中，长三角、珠三角、京津冀管理面积占比分别为21.21%、12.64%和10.19%，合计超过4成。

关联公司面积供给是补充，不再是依靠。从新增面积情况看，百强企业承接关联方项目的占比普遍减少，对其依赖度逐步降低。华润万象生活、建业新生活、京城佳业、新城悦服务、远洋服务等多家百强企业新增管理面积中关联方供给占比出现持续下滑，且下降趋势明显。从房地产市场数据看，2022年，全国商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%；2022年，全国300城成交各类用地规划建筑面积18.88亿平方米，同比下降9.27%；住宅用地成交面积同比下降30.7%。

2、经营绩效：基础服务占比高，增速快，社区增值更聚集，非业主增值大幅下降

2022年，百强企业营业收入均值达14.82亿元，同比增长为10.62%，较上年下降3.59个百分点。

头部企业降速明显。TOP10企业2022年营业收入均值131亿元，同比增长22.24%，较上年下降28个百分点。对比来看，TOP10企业增速回归，百强整体保持稳定。

收入结构趋势改变，基础服务占比高、增速快，而增值服务收入下降，贡献占比下降。从营收构成方面看，2022年，基础物业管理收入占比达79.08%，较上年提升约3个百分点，扭转了占比下行趋势；增值服务收入占比为18.22%，业绩贡献由持续增长转为下降；创新型服务收入占比约为2.7%。

从增速方面看，2022年，基础物业服务收入均值为11.72亿元，同比增长14.76%，高于营收增速，是企业增长根基；增值服务收入均值为2.70亿元，同比下降6.35%，由增转降；创新型服务收入均值约0.4亿元，同比增长32.86%，但存在不确定性，种类众多，需要聚焦。

社区增值服务保持增长，有的放矢更聚焦，非业主增值服务显著下降。2022年，百强企业社区增值服务均值约1.65亿元，同比增长6.57%。其中，空间运营服务、资产运营服务、生活服务三大主要板块分别占社区增值服务收入32%、26%和25%。对于每一家企业而言，社区增值服务业务更聚焦，重点发力1-3项细分业务。具体来看，社区零售、房屋经纪、美居服务收入占比较高，分别为19.06%、13.04%和12.09%。

非业主增值服务板块受影响较大，2022年，百强非业主增值服务收入均值同比下降约21.40%。主要原因在于房地产行业下行，关联方贡献减少。

利润率水平显著下降，“增收不增利”特征显著，关联交易等风险出清是主因。2022年，百强企业出现“增收不增利”现象，毛利润和净利润均值分别为3.21亿元及0.94亿元，较2021年分别下降4.75%和22.40%。

背后原因：首先，非业主增值服务作为高毛利业务显著下降，关联交易风险出清，极大影响了盈利水平；其次，部分并购整合效益不佳，导致分摊成本高，甚至出现商誉减值；再次，社区增值服务毛利受疫情影响，出现折损。

通过盘点港股各行业净利率情况发现，尽管上市物企平均净利率下降，2022年净利率均值降至7.92%，在港交所13个行业的排名中，位列第五，仍处于中上水平。

营业成本率较上年提升3.49个百分点，成本管控是重点亦是难点。2022年，百强企业营业成本均值为11.62亿，同比增长15.76%，较上一年提升2.45个百分点；百强企业2022年平均营业成本率为78.38%，较2021年上涨3.49个百分点。导致营业成本率上升的原因：一方面人力成本居高不下，另一方面疫情管控增加了运营成本。尽管百强企业不断投入成本来进行智能化建设，以期降本增效，但很难在短时间内达到理想效果，因此，成本管控成为百强企业面临的一大难题。

3、服务质量：回归本源，提供高性价比优质服务，“客户满意”成核心标准

百强企业以品质服务为支撑，促进管理规模有序、有质、稳步扩张，扩大品牌影响力，延伸增值服务，进而实现全面高质量发展。

经历快速扩张后，行业已进入理性回归、高质发展阶段。百强企业发挥示范带头作用，对“回归服务本质”的内涵做出新的诠释。

“客户满意”是检验服务质量的核心标准，解决痛点赢得业主信任。2022年全国物业服务满意度评价结果并未延续前两年的增长趋势，行业整体的满意度得分为78.1分，较去年下滑2.6分，主要原因有：第一，满意度预期提高；第二，疫情管控影响部分服务开展；第三，业主对投诉处理、车辆管理、文化活动、智慧服务体验不佳，得分较低，拉低整体满意度。雅生活集团、保利物业、融创服务、金科服务、长城物业等企业重视满意度建设，针对满意度短板，解决痛点，赢得业主信任，整体满意度提升。

为保障服务品质，百强企业以标准化为基点，逐步推进“四化建设”，即服务标准化、标准产品化、产品品牌化、品牌价值化。此外，百强企业通过增加区域范围内服务项目的数量，提升密度，进行规模化管理；积极开展多元增值服务，提升浓度；借助智能化的管理手段，在提高运营效率的基础之上，实施“优”价策略。

4、发展潜力：储备充足，空间可期，赛道多元，人才为基

百强企业储备面积均值超2000万平方米，基础服务市场容量超万亿。2022年，百强企业储备项目均值117个，储备项目面积均值为2094万平方米，较去年分别增长4.46%和5.21%，为未来企业可持续发展提供有力支撑。

根据“中国房地产中长期发展动态模型”，截至目前，商品房竣工面积、学校、医院、交通枢纽站、园区等建成面积及老旧小区等存量面积近300亿平方米，按照各业态物业费加权平均计算可得基础物业服务市场规模超万亿。

增值服务“从有到优”，充满想象空间。百强企业社区增值服务收入均值1.65亿，基数低，占总收入比为11.13%，占比小，围绕人，货、场可以做的事情还非常多，服务空间仍充满想象。经过多年探索与尝试，社区增值服务从有到全，从全到优，逐步聚焦重点赛道。

城市服务、IFM开启万亿新空间。城市服务成为越来越多的百强企业布局的重点领域，市场空间逐渐被打开。经测算，城市服务的潜在市场容量将达到9707.5亿元。2022年，碧桂园服务城市服务收入接近50亿元，2019-2022年均复合增速高达313.53%；但目前营收贡献大于利润贡献。IFM开拓新赛道。经测算，目前我国IFM服务市场需求规模约6260亿元，预计到2026年将增长到约10699亿元。百强企业主要聚焦餐饮服务、综合服务及能源服务等。2022年，金科服务、新城悦服务、新希望服务餐饮服务收入分别为3.39、3.55、1.06亿元，同比增速分别高达334.29%、305.88%、110.27%，发展潜力突出。

荟聚各行英才，完善用人机制，助推行业发展。2022年，百强企业本科及以上员工占比12.12%，较2021年增长0.3个百分点；大专学历人员占比23.01%，增长0.15个百分点，对管理类、增值业务类、技术类、IFM创新类等领域专业型和复合型人才的需求越来越高，学历及经验要求也有所提升。

百强企业积极吸纳应届毕业生，构建完备培训计划，帮助校招生完成从学生到职场人士的转变；通过提升员工薪酬待遇与激励机制留住杰出人才。股权激励是企业中高层人才建设的重要手段。

5、社会责任：缓解就业压力，推动绿色发展，赋能基层治理

稳就业提供近200万岗位，促经济贡献252亿纳税。在就业承压的大背景下，百强企业就业岗位和外包岗位仍实现稳定增长。2022年，百强企业员工数量均值为6212人，同比增长5.15%，为促就业、稳就业做出了积极贡献。2022年，百强企业坚持诚信经营，依法纳税，纳税总额达252亿元，承担起了纳税责任与义务。

制定科学减排目标，提升ESG发展水平。物业管理行业的ESG研究相对较少。中指研究院、中信证券和北京秩鼎公司三家机构强强联合，发布《2022物业服务上市公司ESG测评研究报告》，填补相关研究空白，推动行业ESG建设及可持续发展。已上市的65家物业企业中，共52家企业披露了2021年ESG报告。其中，中海物业、金科服务、京城佳业作为ESG表现优秀的企业代表，其在环境、社会责任、公司治理各方面表现出明显的均好性。目前行业整体的ESG披露现状为披露率高、及时性强、整体得分水平较高，但缺乏外部鉴证，部分指标表现差异化明显。

积极融入基层治理，共建共享美好家园。百强企业积极融入基层治理，参与老旧小区改造、养老服务、乡村振兴、保障房管理等重要环节；充分发挥近场优势，通过资源整合，对养老模式进行探索，为老人实现“最后一公里照护”，缓解老龄化带来的社会压力；积极响应国家号召，参与消费扶贫、教育扶贫，美化生态，促进产业发展，赋能乡村振兴。

四、发展策略和建议

第一，独立前行，行业发展到今天需要独立。物业公司以前都是跟一些房地产公司关联，经历过去十几年的发展独立成为公司，并且在这个体系里面独立成为一大上市板块，已经开始独立。但是过去很多年里业务的关联度还是非常高，从去年开始非关联的面积已经占了一多半的时候，我们已经具备了独立的基础。

第二，在发展的过程当中如何实现有质量的发展，注重服务本质，提升满意度，注重城市深耕，特别是把科技助力进行赋能实现高质发展。

第三，我们的未来真的值得期待。可以想像，物业管理行业的空间是巨大的，纵向的天花板可以再撑开，增值服务仍然值得深挖，横向的无论是城市服务还是IMF服务也可以进行延展，政策又给我们支持，我们的未来是值得期待的。

这是一个有价值的行业，让我们共同努力成就一批有价值的人。

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