本报记者 李晓红

五年前，海南以壮士断腕的决心调整产业结构，破解房地产“一业独大”的困境。五年后，海南已摆脱经济对房地产的依赖，实现了产业优化升级。

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海南省委副书记、代理省长刘小明在4月份举行的海南省“蓬勃兴起自贸港”专场新闻发布会上表示，海南已基本摆脱房地产依赖症，房地产市场调控成功闯关，经济结构不断优化。

房地产调控政策有四大特点

海南在开启自由贸易港建设前后，为防止房地产市场投机炒作和摆脱经济发展对房地产的过度依赖，实施了“全域限购”等一系列房地产调控政策。

“2018年4月，海南实施了最严格的全域限购政策，到现在已经5年了，海南房地产市场经历了一轮较大幅度的调整。2023年以来，房地产市场正逐步从低谷回归理性发展。‘房住不炒’已经成为房地产市场发展的主线。”长期关注海南房地产市场的业内人士罗浩在接受中国经济时报记者采访时表示。

“海南这一轮房地产调控主要通过供需结合的政策手段防止炒房、抑制楼市泡沫，加速推动形成‘保障+市场’双轨制住房模式。”中指研究院研究副总监徐跃进告诉中国经济时报记者。

在徐跃进看来，海南的房地产调控政策有四个特点。第一，控需求、防投机。2018年，海南连续出台《关于做好稳定房地产市场工作的通知》《关于进一步稳定房地产市场的通知》等政策，实施全域限购，非海南省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房，且需提供一定期限的社保证明。

第二，调结构、保民生。2020年，海南印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》），提出发展安居型商品住房。目前，安居型商品住房已成为海南自贸港住房体系的重点，在满足本地居民和引进人才住房需求方面发挥着重要作用。

第三，改规则、提质量。《通知》规定，新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，从根本上消除了项目交付风险，有利于推动房地产行业探索发展新模式，促进行业高质量发展。

第四，顺形势、小优化。2022年以来，随着房地产市场形势持续低迷，海南对房地产调控政策进行小幅优化，包括降低二套房首付比例、延长公积金贷款年限等，促进房地产市场企稳恢复。

值得注意的是，海南不仅从供应端严控“热炒”房地产的行为，而且进一步加码抑制“炒房”行为。

易居研究院研究总监严跃进告诉中国经济时报记者，2018年，海南实施了“全域限购”政策，有力地打击了当时的“炒房”行为。而且限购政策力度之大、力度之强，在全国尚属首次。

“海南通过实施对非本岛居民购房限购两年或五年的政策、对本岛居民实施限购两套房以及取得不动产证后五年内限制转让等政策，在购买环节和转让环节进行‘双控’，较好地实现了限制‘炒房’的目的。”罗浩表示。

建立完善与自贸港发展相适应的住房保障体系

在海南，房地产曾“一业独大”，投资和税收最高时占该省固定资产投资和税收的“半壁江山”。在铁腕治理之下，海南的经济发展不再依赖房地产，逐步构建与自贸港发展相适应的住房体系。

“房地产是国民经济发展的支柱产业之一，涉及上下游100多个行业，房地产市场的平稳健康发展对社会经济发展有较大的促进作用。过去，海南房地产确实在国民经济中占比较高，但通过近五年的调控，房地产在国民经济中的比例已大幅下降，但对经济社会影响也是巨大的，尤其是对房地产从业人员以及房地产产业链上的相关行业影响较大。”罗浩表示，海南采取“两个暂停”“全域限购”“限制转让”等政策正是出于建设海南自由贸易港的战略考虑。

徐跃进表示，近年来，房地产行业在海南经济发展中的贡献度有所下降，海南的产业结构正在逐渐优化，现代服务业、高新技术产业、旅游业和热带特色高效农业四大主导产业的经济贡献度有所提高，成为拉动海南经济增长的引擎。

数据显示，海南房地产开发投资占固定资产投资总额比重已由2015年的50.7%下降至2021年的36.1%。2022年海南房地产开发投资1158.37亿元，占固定资产投资比重较2021年下降5.4个百分点，经济结构进一步优化。

此外，在限购政策作用下，海南商品房销售面积由2017年的2292万平方米的峰值下降至2022年的643.99万平方米。

“摆脱经济发展对房地产的依赖，是很多城市接下来都需要面临的挑战，其关键在于需要培育出新的经济增长点，以实现社会经济发展模式的转变。”徐跃进表示。

对于下一步海南房地产的发展，徐跃进认为，长期来看，海南仍将延续对房地产行业较为严格的调控政策，抑制投机需求、优化供给结构，进一步推动住房模式向“保障+市场”的双轨制进行转变；短期来看，需求端政策有望小幅优化，以支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

“随着海南自贸港封关运作临近，居民对海南房地产升值预期较大。综合疫情期间积压的市场需求释放的因素，可以预见，海南房地产市场还会进一步回暖，2023年全年市场销售量可能会出现较快增长。”罗浩表示。

有业内人士认为，在自贸港建设过程中，海南在继续保持房地产市场平稳健康发展的同时，仍须探索创新，大力支持刚性住房需求，积极支持改善性住房需求，加快发展安居型商品住房，逐步建立完善与自贸港发展相适应的住房体系。

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