回首2023年上半年，苏州楼市经历了冷淡开局、短暂复苏回暖、需求现阶段性瓶颈、市场持续降温这几个阶段。

【资料图】

总的来说，2023年上半年苏州房地产市场虽然有一定的修复预期，但整体楼市表现相对平淡。

今天，克而瑞苏州房产测评发布2023年上半年苏州市区房企全口径/权益销售榜单，从榜单中，我们可以看出2023年1-6月苏州楼市哪些房企表现突出。

2023年上半年

全口径榜

全口径榜是指把企业集团连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式，不考虑权益比例和是否操盘，全口径榜反映的是企业城市布局和项目拓展的能力。

在2023年半年度苏州市区房企全口径金额排行榜中，前三甲房企为招商蛇口、建发房产和万科地产。

招商蛇口以99.64亿元的全口径销售金额拔得头筹。

其参与开发的铂悦春和万象、璟萃雅园、蔚然锦绣花园等项目去化表现较好，加上招商文禧花园、华润润月雅筑、浅悦静庭等红盘持续网签释放，助力其蝉联全口径销售金额榜冠军，并与亚军拉开较大的差距。

建发房产以77.19亿元的全口径销售金额位列榜单第二的位置，得力于其开发的建发缦云、建发缦月、璟萃雅园、和萃澜庭的热销，建发缦云二批次房源在6月底集中网签，助力建发房产的全口径销售金额在6月环比大增。

万科地产的全口径销售金额为70.84亿元， 其开发的万科朗拾、玉玲珑、星遇光年、东方雅苑、滨河雅苑等项目销售表现较好，位列榜单第三。

破50亿元的房企从上个累计月的5家增至8家，TOP6房企的排位和上个累计月相比没有变化，龙湖集团和华润置地各上升两个名次，上升至第8、第9名。

TOP10房企 均是凭借城市头部价值板块的高端楼盘的热销助力。且前三甲房企皆在园区核心板块有布局，可见，得园区者得苏州。

从各个阵营房企数量来看：

破40亿元阵营的房企有9家，绿城中国凭借绿城云庐的网签释放冲进40亿阵营。

破30亿元阵营的房企有12家，华侨城则得益于启元和桃溪澜园的热销。

破20亿元阵营的房企有29家，比上个累计月多了6家。

TOP30房企入榜门槛为19.24亿元。

相较于上个累计月，TOP30房企业绩环比有所增加，TOP10房企的销售业绩增长更为抢眼。

6月作为上半年房企销售的关键节点，房企加快推盘节奏，利用端午小长假和618电商节造势来提升折扣力度，带动了6月销售业绩的提升。

同比2022年上半年，今年上半年TOP30的房企业绩大为提高，究其原因则是大部分房企布局在头部价值板块的项目去化表现可圈可点，且部分核心高品质盘突破限价。

2023年上半年，在苏房企格局分化明显，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。

我们预判下半年，各类型房企销售业绩将持续分化，央国企销售仍将保持强劲增长，稳健性民企将有小幅的增长。

从成交均价来看，均价超过40000元/㎡的房企有5家，金新城置业以44082的元/㎡均价值领跑；均价超过30000元/㎡的房企有15家，占据了二分之一的比例，可见上榜房企打造的项目多为改善及高端改善住宅。

在全口径销售面积榜单中，招商蛇口以31.96万㎡的全口径销售面积位列榜首。

万科地产以21.41万㎡的全口径销售面积位列榜单第二。

龙湖集团以21.16万㎡的全口径销售面积紧随其后位列榜单第三，今年上半年入市的青云阙、九里璟园、云和颂这三个新盘贡献了较多的成交量。

招商蛇口凭借在核心地段布局的几个高品质楼盘的热销，蝉联全口径面积榜榜首，且与第二、三名拉开较大差距。

此外，上榜房企还有保利发展、恒泰商置、建发房产、苏高新集团等。

TOP4房企全部破20万㎡，top16全部破10万㎡，TOP30门槛值为6.87万㎡。和去年上半年相比，2023年上半年，TOP30阵营房企销售保持韧性，销售面积大为增加。

权益榜

权益榜是以企业股权占比为口径，即若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业。反映的是企业的资金实力与投资能力。我们从权益销售金额和权益销售面积两个方面来阐述。

在2023年上半年的权益金额排行榜中，建发房产以67.3亿元的权益金额冲刺到榜首，新区狮山的建发缦云、园区湖东的建发缦月这两个城市级红盘皆是建发独立开发的，同时其参与开发的璟萃雅园、和萃澜庭去化表现也可圈可点。

招商蛇口以45.23亿元的成绩摘得亚军，得力于润月雅筑、璟萃雅园、文禧花园、铂悦春和万象等项目的热销。

万科地产以44.45亿元的成绩摘得季军，万科朗拾、玉玲珑、左岸中心等去化表现可圈可点，助力万科地产冲进榜单前三。

上榜房企还有保利发展、龙湖集团、绿城中国、中海地产、华润置地等。

从各个阵营房企的权益金额来看，同比去年上半年，今年房企的权益金额都有不同程度的增加。

权益金额破30亿元的房企有6家，破20亿元阵营房企有8家，破10亿元阵营的房企有26家，榜首房企的权益金额破50万，TOP30的门槛值为9.26亿元。

从成交均价来看，均价超过30000元/㎡的房企有15家，其中超过4万元/㎡均价的有3家，金新城置业以45724元/㎡的均价领跑。

在权益面积榜单中，保利发展以15.44万㎡的表现蝉联权益榜榜首，其独立开发的湖畔云上、保利天珺、时光印象，合作开发的保利天汇、科技城幸福里等均表现不错。

建发房产以15.1万㎡的表现摘得亚军；

龙湖集团以14.1万㎡的权益销售面积冲刺到季军位置。

此外，上榜房企还有招商蛇口、万科地产、中海地产、新城控股等房企。

从榜单来看，权益销售面积破10万㎡房企有6家， 破5万㎡的房企有20家，上榜房企的门槛值为3.59万㎡。

从榜单来看，TOP2房企的权益面积差距仅为0.34万㎡，TOP3-6房企的最小权益面积差为0.31万㎡，TOP7-30房企的权益面积最小差额为0.02万㎡。

2023年上半年

苏州市区房地产市场解读

纵观2023年1-6月苏州市区房企销售榜单及市场表现，克而瑞苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师—— 戈文问 认为：

01

围绕降低购房门槛和成本政策多维放松

2023年上半年，在中央积极表态房地产以引导市场预期修复、金融层面降准降息稳经济、政策支持居民信贷及房企融资的大环境下，苏州楼市的政策也开始多维放松。

主要集中在需求端，围绕降低购房门槛和降低购房成本展开，并结合不同区域给予针对性政策支持。

先是放松外地人在苏州购房的限制条件，高新区（除狮山、横塘）、相城区、吴中区购买首套房从需要6个月的社保/个税，降至仅需3个月社保/个税（或居住证满3个月）。

同时，市区降低落户门槛，最低400积分可落户，四县市执行房迁落户，租房也能落户。从长远来看，降低落户门槛，一来更利于人才引进，二来也会为楼市增加更多的需求。

在5月份苏州密集出台了多项利好政策，包括提升公积金贷款额度，高新区、相城区、吴中及吴江主城四区和四县市契税补贴，支持商转公、公积金可提取用作首付等。

相较于往年，今年上半年苏州出台的楼市松绑政策较为密集。不管是放松落户和限购门槛，还是提升公积金贷款额度、购房契税补贴，都旨在促进刚需、改善购房者的购房需求以增加楼市购买力。

02

核心优质地块高热，土地市场分化延续

纵观今年上半年的三场土拍，呈现“局部火热、整体偏冷”的态势，这个局部则是城市头部价值板块的优质地块，而非核心与外围板块地块均底价成交，地方国企托底已经成为常态。整体分化延续。

从拿地房企来看，国央企/民企与地方国企联合拿地的频率大幅增加，尤其是三批次土拍，地方国企参与拿地的地块达到8宗，占比接近7成。

在当前的市场环境之下，房企拿地更追求确定性，在市场筑底修复的阶段，核心地段的优质地块在“抗跌性、安全性、流速性”都较为确定，是房企“抢地、争夺”的重心。

从成交结果来看，2023年上半年，活跃在苏州土地市场上的仍是财务稳健的国央企为主，拿地金额和拿地总面积前三的房企华润置地、建发房产、中建三局均为国央企。

预判下半年，外来央国企在苏州土拍市场中的主导地位不会发生改变，民企投资仍是极少数，苏州地方国企则仍将扮演“托底、维稳”的重要角色。

03

短暂复苏后市场走冷，需进一步政策刺激

从数据层面来看，今年1-6月，苏州市区商品住宅的供应面积为275.2万㎡，同比增加5.18%，成交面积为335.63万㎡，同比增加4.77%。

从现象来看，春节后，被疫情压制的需求呈现补偿性释放，苏州楼市在2月-3月上旬呈现短暂的复苏回暖，从3月中下旬开始市场需求呈现阶段性瓶颈，4月份成为苏州楼市实质性的“拐点”，市场开始明显降温。

5月苏州楼市继续承压，6月延续颓势，甚至更加低迷。

6月单月的供应面积为52.7万㎡，环比增加6.34%，成交面积为58.94万㎡，环比减少6.26%，呈现供求两跌的态势。

市场两极分化加剧，只有头部价值板块的高品质楼盘走出独立行情，外围板块仍旧面临巨大的去化压力，一直在打折促销来以价换量，市场热度只能靠城市核心的高品质楼盘来带动。

这背后的原因则是居民收入及就业预期偏弱下，导致购房信心不足，市场整体的购买力还是处于历史相对低位。

2023年上半年，苏州市区商品住宅的成交均价为28362元/㎡，同比上涨12.59%，华润润月雅筑、建发缦月、绿城云庐等核心地段的高品质楼盘的入市拉高了整体成交均价。

二手房市场方面，2023年1-6月苏州二手房成交套数为36889套。和新房市场一样，积压的购房需求短期消耗后，成交量在二季度开始逐月回落。

步入6月，二手房市场下行压力进一步显现，一方面挂牌量创新高，一方面成交量价同环比齐跌。

展望后市我们认为，若无强有力的救市政策出台，三季度苏州楼市的筑底行情还将延续，成交大概率延续低位波动，分化行情预期延续，核心及次核心板块高品质改善盘撑起成交量。

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