作者：余飞

01

全面调整已经开启

(相关资料图)

上周深圳二次放宽了人才房申请条件，大专学历也有机会申请。

放宽的背后，有申请门槛太高（之前要求户籍和本科学历），跟风更重要的则是冷却的市场环境所致。

当下全国楼市再次进入了全面调整阶段，而且这轮调整的周期不会短，我们不知道何时能够筑底，更不知道筑底后能攀升到多高。

当年的日本用了14年时间，香港用了7年时间。有人预测，我们这一轮调整周期时间大概是5至10年。

从目前的走势来看，我们的确很像泡沫破灭前的日本，股市、汇市、楼市均在调整当中。

美元与人民币之间的换算，已经从2021年年末的6.3冲到了目前的逼近7.3。

股市方面，上证指数则从2021年9月的3700多点下滑至如今的鏖战3000点，为此官方还不惜动用了15年来不曾动用过的降低印花税的大招。

房地产方面：

第一，房地产投资一路向下。

过去两年，房地产投资增速一直为负数，也即一直在下跌，区别只有跌幅大小而已。

来源：国家统计局

第二，商品房销售面积持续低迷。

国家统计局数据显示，前7个月月份，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%。商品房销售额70450亿元，下降1.5%，其中住宅销售额增长0.7%。

其中，7月商品房销售面积为9167万平方米，创2023年以来单月最低，且环比下降46.1%。

来源：国家统计局

在去年跌幅已经很大的基础上，目前的销量仍在下跌，说明当下的楼市比去年还要冷。

从现状来看，这一轮调整力度和周期会超出很多人的预期，君不见，楼市风向标中的深圳，已经连续盘整了近三年时间。

02

深圳楼市失守了

深圳成交量与房价在2021年年初迎来了根本性转变，在二手房参考价开启之后，深圳的成交量一路下行，房价亦是一路下行。

成交量方面，深圳的新建住宅月度成交量基本都在两三千套左右底部成交，哪怕躁动的一季度，深圳的新房也没有能冲出底部。

平稳时期，深圳每月新房成交都在5000套左右，巅峰时期一个月卖出过8365套。

二手房方面，之前深圳的月度成交量七八千套是常态，而如今的常态则变成了3000套左右。

8月份的成交量仍在收缩。根据深圳住建局数据显示，8月前27天新建住宅仅网签了1965套，二手房仅网签了2071套。

最关键的房价，深圳已经回到了2018年的水平。

目前，深圳下辖的各区房价全线下跌，而且很多房源跌幅超出了大家的想象。

位于深圳宝安中心区的某豪宅小区，日前一套96平方米二手四房成交总价为1020万元，折合单价约为10.63万元/平方米，无论是总价还是单价均比2021年上半年高点大跌约44%，且接近10.08万元/平方米的二手房参考价。

再比如8月上旬成交一套深圳顶流学区房福田百花片区某小区成交了一套约85平方米复式两房，总价为735万元，折合单价约8.62万元/平方米。

跌至8.62万单价，你能想象之前的单价是多少吗？

财新披露，该小区二手房价格在2020年下半年达到高点，当时小区内约45平方米的小户型最高成交单价达20万元/平方米左右；当年11月，该小区一套同样为85平方米的两房户型，以1226万元总价成交，单价高达14.37万元/平方米。

8.62万元相比于该小区最高单价20万，下跌了57%，相比于同户型的14.37万高价也跳水了40%。

这样的成交并未孤例。

第一，2021年2月深圳发布所有小区的参考价时，该小区的二手房参考价为10万元/平方米。当前，成交单价相较2020年高峰期已至少下跌40%左右，相比二手房参考价，也下浮了约14%。

第二，深圳的名校学区房去年以来已经进入了全面盘整阶段。

去年乐有家披露的数据显示，坐拥百花小学和深圳实验中学的学区房金茂礼都，二手房价格最高时冲破了30万元/平方米，去年3月份有业主将价格降到了13.7万元/平方米。

根据乐有家披露，深圳的六大名校学区房中的百花片区、南二外周边以及深高北周边二手房成交价跌幅最大，在20%左右。

上海、北京、杭州的泡沫巨大的顶流学区房，命运同样如此。

6月份每日经济新闻就披露上海的几个顶流学区房，如浦东新区顶流学校明珠小学的“老破小”朱家滩小区、凭借“福外+建西”双学区成为顶流学校的梅园片区，几个均出现了大跳水。

杭州方面，钱塘晚报去年8月披露：

学军小学本部学区房（降幅18.01%）、学军小学紫金港校区学区房（降幅17.67%）、天长小学本部学区房（降幅17.11%）、保俶塔实验学校本部学区房（降幅16.46%）、安吉路小学实验学校本部学区房（降幅15.2%）。

03

漫漫调整路

房价全面进入了盘整阶段，顶流学区房价格则是首当其冲，先跌为敬。

顶流学区房之所以跌幅更大主要是因为泡沫太大，另一方面则是人口基本面的改变。

当年为了加速城市化进程，官方将教育、医疗等公共资源与住房实行捆绑。

民众想要获得好的医疗资源和教育资源，就必须来城市，而要让自己的孩子能够上公立学校，就必须买房。

轰轰烈烈的四十多年城市化，从某种角度来看，是资源的城市化，和普通民众买房的城市化。当房子与教育资源捆绑的时候，它早就不是纯粹的房子，而是资源，资源便可以金融化。

在这种制度之下，学位越好的房子，越受追捧，有钱的家长都想让自己的孩子能够上更好的学校。资本也看到了这个利润点，所以炒作资本也不断涌入。顶流学区房变成了天价学区房。

但是，目前城镇化速度已经进入了低速阶段。

2022年中国城镇化率较2021年仅增加0.5%，这意味着中国的城市化速率告别了高速阶段，进入了缓慢阶段。

另一方面，我们的人口已经见顶，去年全国人口减少了85万人。更重要的是，我们的新生儿人口去年跌破了1000万，只有956万。

制图：城市财经；数据：国家统计局

机构预测今年可能跌破800万。

人口是楼市的基石，新生儿人数不断下降，首当其冲的便是学区房。

这一点，我们与当年的日本又极度吻合。

教育部之前公布的数据显示，幼儿园与小学的关停潮已经在上演。

2022年幼儿园022年共有幼儿园28.92万所，比上年减少5610所，下降1.90%。学前教育在园幼儿4627.55万人，比上年减少177.66万人，下降3.70%。

2022年全国共有普通小学14.91万所，比上年减少5162所，下降3.35%。另有小学教学点7.69万个，比上年减少6690个。小学阶段招生1701.39万人，比上年减少81.19万人，下降4.55%；在校生1.07亿人，比上年减少47.88万人，下降0.44%。

新生儿人数减少，对幼儿园和小学的影响已经显现。

制图：城市财经；数据：教育部

而按照新生儿数据推演，未来对中学、高中乃至大学的影响，也会第次上演。初中的影响会在2030年左右出现，高中的影响会在2033年左右出现。

随着人口转向加速，新生儿人口持续减少，再叠加如今全球的局势演变和经济环境，房价调整之路，漫漫。

本号再次强调，对目前的房价不要抱有任何幻想：

高位站岗的炒房客，能现在卖掉的，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。

至于刚需买房，不急的话，大可继续观望。着急的话，可以买，摆好心态就行。

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