文|凯风

(资料图片)

传闻已久的“史诗级救市”，终于落地。

近日，央行、金融监管总局及住建部连发多条新政，拉开楼市大宽松的序幕。

1、无论限购城市还是非限购城市，首套商业房贷首付比例一律调整为首套不低于20%，二套不低于30%。

2、二套住房利率下限为lpr+20个基点，而首套房贷利率最低可达到LPR-20个基点。

3、存量首套房贷，可向金融机构申请新发放贷款置换，利率自行协商，最低不得低于原贷款发放时所在城市首套利率下限。

4、推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，广州深圳两大一线城市已经率先响应。

这意味着，除了限购之外，围绕在房地产上的诸多限制都开始瓦解，楼市迎来自2008年和2014年以来的又一次大松绑。

与前两次相比，这一次堪称“史诗级”，影响究竟有多大？

01

这一次政策松绑几乎覆盖了所有城市，连历来调控最为坚挺的一线城市也不例外。

过去几年，虽然楼市政策多有波动，但几乎都是三四线城市在拼命松绑，二线城市不断试探，只有一线城市岿然不动。

这一次，无论是降低首付，还是取消“认房又认贷”，都覆盖了几乎所有城市，广深两大一线城市更是率先打响第一枪。

这在过去相当少见。

要知道，四大一线城市，无论房价还是房价收入比都冠绝全国，也是投资炒房热度最高的地方，向来被认为是楼市调控的风向标。

在七八年前那波“涨价去库存”中，几乎所有城市都取消了限购，只有北上广深岿然不动；

而在2016年开启的史上最严调控中，又是北上广深率先加码，楼市之严同样冠绝全国。

然而，这一次，楼市松绑，不再区分限购城市和非限购城市，也不再将四大一线城市单独严格对待，政策信号可想而知。

当然，顶层设计只是提供一个政策下限，至于各大城市在“因城施策”时如何抉择，仍旧存在弹性空间。

但在如今的楼市环境下，连炒房热情最高的深圳都出现罕见大幅回落，各地会怎么做，不难猜测。

从广深率先落地”认房不认贷”，就可见一斑。

02

降低存量房贷利率，为15年来首次，这是难得的让利于民。

根据业内估计，存量首套房贷调整，平均降幅大约为0.8个百分点，或将影响超过4000万购房者，涉及上亿居民，百万房贷每年最高有望节省5000元利息。

值得注意的是，降低存量房贷，并非来者有份，也不是一竿子到底，而是存在一定限制。

一方面，存量房贷调整局限在“首套”，二套及多套不在其列，辐射面相对有限。

另一方面，存量房贷只能下探到“当时所在城市的政策利率下限”，而不是如今4%乃至更低的利率。

换言之，如果当时最低政策利率是4.9%，银行放贷时多了1%（100个基点）的加点，现在能降低的也只是1%的“溢价”，而难以一步到位如今的4%左右。

即使如此，这也是难得的让利之举。

要知道，自从1998年住房市场化改革以来，房贷就是银行最稳定也是最优质的资产，其利差更是银行重要的利润来源之一。

目前，全国个人住房贷款余额高达38.6万亿元，只是降低1个点的利率，就足以影响银行数千亿元的利息收入。

因此，降低存量房贷利率，相当于银行主动割肉让利，谈何容易？

在过去20多年，只有2008年金融危机时，银行一度将存量房贷利率从85折降到7折，此后再无类似动作。

这一次，降低存量房贷利率，为何最后得以成行？

03

答案很简单，逼出来的。

一个原因是，前几年房贷利率实在太高了，成了整个社会的难以承受之重。

前两年实际房贷利率最高一度超过6%，而如今房贷利率最低已经到了4%以下，利差之大可见一斑。

如此之高的房贷，在经济狂飙突进之际尚不构成压力，在投资收益高企的时代也不算什么事。

但在如今的大环境下，想拿到4个点的投资收益率都十分困难，连5年期定期存款利率都不到2.5%，谁能接受5%乃至6%的房贷利率？

利率是资金的成本。因此，最近两年提前还贷的比比皆是，几乎所有人都视“加杠杆”为畏途，减少负债几乎成了新的全面共识。

对于银行来说，与其任由井喷的提前还贷造成大量的利润损失，还不如主动让利，留住优质客户，也博得一个“让利于民”的声名。

另一个原因是，在部分银行的利润盘子与刺激消费的大局之间，孰轻孰重，可谓一目了然。

站在银行的立场，没有任何一家银行愿意主动降低存量房贷，这也是主管部门多次吹风而银行依旧岿然不动的原因所在。

然而，经济在曲折中前进，拼经济的迫切性一日甚过一日，剩下的时间越来越少，由不得银行在漫长的博弈中拖沓。

04

除了限购之外，其他调控政策都开始逐步松绑。

众所周知，楼市调控拥有五大核心工具：一是限购，二是限贷，三是限售，四是限价，五是房地产税。

在政策工具箱中，房地产税主要管理的是预期，虽然一直未能落地，但作为悬在炒房客头顶最大的一把利剑，其效果不容低估。

当然，房地产税虽然是大势所趋，迟早都会落地，但也要顾及对经济及楼市大环境的冲击，不会贸然上马。

与之对比，有楼市“四限”政策之称的限购、限贷、限售、限价，几乎都已出现实质性松动，在不同城市完成了不同侧面的突破。

日前，浙江省嘉兴市宣布取消行政限制性措施，不再限制购房套数，所有商品住房(含原限售房屋)不再限制转让。

这意味着嘉兴打响了取消限购、限售的第一枪，或将有更多城市跟进。

而信贷是楼市的七寸，但限贷力度，今时早已不同往日。

无论是降低首付，还是下调二套房贷利率，抑或取消“认房又认贷”，都意味着楼市加杠杆的大门正在敞开。

对于限购，在嘉兴之外，虽说没有一个超大特大城市敢于直接宣称废除，但在很多地方基本上名存实亡。

究其原因，限购以户籍作为门槛，而几乎所有弱二线及三四线城市都已实现“零门槛落户”，限购可谓大门洞开。

即使是在户籍门槛相对森严的一线城市，以抢人之名出台的各种购房红利也是屡见不鲜。

05

史诗级救市来了，历史会否重复上演？

这种场景，让人想起2008年和2014年。

前一次是金融危机余波冲击，“四万亿大投资”就足以力挽狂澜，2009年-2011年全国楼市出现了普涨浪潮。

后一次是高库存之困，楼市承压之大远大于2008年，所以政策力度也是前所未有之大。

先是5次降准+5次降息，彻底松绑了银根，再加上史无前例的涨价去库存+棚改货币化的组合拳，最终带动全国最大的一轮普涨潮。

这一次，史诗级救市，能否让历史重复上演？

就在不久前，重要会议做出了“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的判断。

供求关系之变，说到底是我国房地产市场早已不再是短缺模式，除了个别超大特大城市外，大多数地市都已饱和乃至过剩。

而作为房地产最终上涨动力的三大基本面——经济、人口、城镇化，也在面临转折点。

房地产从“黄金时代”到“白银时代”再到“黑铁时代”，也几乎成为全民共识。

回到当下，这几年的市场波折，彻底重塑了预期，无论是居民收入的预期，还是房价走势的预期，都与过去大相径庭。

所以，即使救市堪称史诗级，也难以复制“一松绑就集体上涨”的历史，房地产很难再简单回到过去。

当然，无论市场如何风云变幻，房地产仍旧是举足轻重的支柱产业，房产仍旧是许多家庭最大的财富构成，房贷仍旧是最多家庭最大的债务来源……

这就决定了房地产不能轻易“硬着陆”，更不能任其风险蔓延。

全民炒房潮大概率难以重现，但一个稳定的房地产市场，仍是不可或缺的。

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