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太原楼评☞| 业内视角

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导读

房贷，在何时产生的？

涨跌，楼市有何影响！

察势者明趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

近期股市不稳，眼看昨日缩水四个点，上坡如同蜀道难，亏损却是探囊取物般，算算都够房贷一年利率了，刚好校友也聊到了买房中关于利率的故事，当个案例。

房地产与金融已经密不可分！

房地产已经成为我国信用贷款的主要载体，根据央行2020年发布的数据，我国城镇居民家庭中76.5%的有房贷，平均贷款为38万，房贷占到了家庭债务的一半以上。

2019年提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。2020 年房地开启了“三条红线”的调控，从金融上对房企和居民家庭的房地产负债进行调控。

央行统计数据：2022年末人民币各项贷款余额213.99万亿。其中房地产贷款余额53.16万亿，占比24.84%！开发贷款余额12.69万亿。个人住房贷款余额38.8万亿。

在房价涨幅高于贷款利率的时期，按揭确实起到了降低门槛，抵御了通货膨胀功能，促进了资金流动，推动了经济的繁荣。但杠杆之下，也潜在存在了高负债隐患。

房地产贷款的萌芽历程！

住房从砖木到砖混，从框架到装配，从单位房、福利房到商品房，从全款到按揭...经历四十余年变迁，房地产逐步成为国民经济的支柱产业，承载了万千家庭财富资产。

1978年理论界提出：住房商品化和土地产权等观点。改革开放后提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，随后四次房改，房产成为社会财富的载体。

1994年房改“三改四建”，确立房改五年归私允许交易，住房货币分配，建立经适房和商品房双轨，土地招标、拍卖、预售制、公积金和住房信贷等体系。

1998年房改，终止福利分房转为货币化分配，推行住房公积金制度，开放二手房市场。金融体制改革，允许住房抵押贷款。廉租房、经适房、商品房等多层次供应。

自此，房地产抵押贷款才逐步走入寻常百姓家，算下来，房产作为商品可以自由买卖，房贷走入个人家庭的历史也仅仅只有二十多年！

房贷利率和买房的故事！

很多6070后，尤其是拥有城镇户籍的人群，往往在小时候度过一段面积狭小，拥挤不堪的日子。到80年代，积极成家立业，为了排队分上套80住2的小房子算熬出头。

当年因分房而促生了早婚早育的年轻人，到他们儿女们8090后这一代，只能默默的承担几十年的房贷，很多人对于买房唉声叹气，对于成家拖延战术——晚婚晚育。

（一）：80后购房故事

某85后的小后生，2008年金融学毕业后选择南下闯荡。本以为浑身有劲，但往往是理想的拳头打在现实的棉花上，尤其当时的全球金融危机，经济萧条，失业率陡增！

出了象牙塔，就遭遇“重锤”，曾经那鲜衣怒马的少年，变得低调了。似乎活成大人眼中的“听话”和“不浮夸”。恋爱分手后，丧失对大都市最后的留恋决定回老家！

2010年末回到太原。年方二十六，正值青春，迎来父母婚配的催促，只是当时房价遭遇调控，既有年初“新国八条”，也有年中“明码标价”，一路跌宕起伏！

作为曾经南下的“有志青年”，定要凸显出非凡人格。恰逢万科刚进驻，于是小伙在家庭会议中力排众议，要选先进精装+国际设计师的品牌项目万科金域国际做婚房。

2011年下半年，小伙以近100总价拿下万科金域国际一套143㎡的大三居，单价接近7000元，贷款70万利率7.05%月供4680元，从此背上了房贷相伴的人生路！

2020年，在LPR的调整利率下，小伙终于降低了月供还款额。在还款108个月后，小伙累计还款已有51万，但看到本金的余额，索性提前还款，累计投入143万。

普遍共识都认为十年前买房肯定赚钱的，这位85后小伙轻叹一声！怪当初投胎选错了家乡，出生时又选错了年代，买房时选错了项目。荒废了青春，蹉跎了人生！

（二）：90后购房故事

选个女娃的故事，90后，太原人，从小学到大学都是在太原读的，毕业顺利进入不错的国企，轻度涉及房地产属性，一路顺风顺遂，算是传说中的“别人家孩子”！

工作之后，耳濡目染，看着太原2016-2018楼市飙升的房价，加上自己工作几年后略微有点积蓄，躁动的心里有了买房的冲动。

作为女生，首次购房，凭借多年的购物经验和听闻的市井金句，对选购的房要看的舒服，要感觉精致，还要符合投资预算，附加好地段能保值等，反正啥都要！

终于2019年在和平公园旁边选了LOFT——欢乐颂！虽然单价略高，但买一层赠一层，很划算。地段也不错，理念主打年轻人感冒的科技住宅，很是满意！

60多㎡总价八十多万的公寓入手了。首付一半，贷40万10年期，优质客户在基准利率基础仅上浮10%，月供4319元！开启被迫强制“储蓄”的日子！

对于10年的短期贷款来说，利率在LPR变化后，月供也就降了一两百，累计还款的差额其实并不大，影响购房的核心因素，还是所选择项目价格的波动。

然而，楼市并没有眷顾这个90后女孩。二年后，该项目工抵房单价已突破1万，当然朝向和楼层户型是存在差别的，理论上公寓投资是大幅缩水了！

利率涨跌对楼市的影响趋势！

其实，房价就是经济产物，是国民经济增速的体现，而利率也是经济增速的另一种具象化表现，所以在利率偏低的时期，房价涨幅通常不会太高！

但在中国，房价是存明显城市差异，部分城市的增速常年领先，故而强一二线城市的房价稳定增长是存在可能性的，而低利率对其是如虎添翼的。

反观低能级城市，即便是房贷利率不断调低，对楼市的激发性作用仍不明显，反而因为城市房价持续性走低，会增加提前还款潮的到来，属于雪上加霜。

▲城市分化|2008-2018年房价涨幅

故而，案例一的后生当年选择武汉、重庆、济南涨幅预计在2.5-3倍。案例二的女孩如果选择的是和平里、润景园著等住宅项目，即便是年份高位也能较抗跌。

伴随楼市和利率的发展，楼评君认为未来可寻觅的“趋势”！

趋势一：高能级城市利率回调性大！

趋势二：高能级城市贷款期有延长！

趋势三：低能级城市降息幅度仍在！

趋势四：低能级城市提前还贷仍有！

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