上周五土拍，江北仅1幅南工大地块，按之前流出房企名单，原以为没人报名，但317当天却出现了一轮报价！被通宇拿下！

随即发布喜讯海报再下一城，却被业内人士神评不如不拿……通宇抄底江北为何不被看好？江北到底出了什么事？为何地产名企这次纷纷避开江北报名？现在我们就来给大家分析一波~

01.

(相关资料图)

通宇拿下江北南工大G01

遭神评：不如不拿！

上周五，今年南京首场土拍开拍，共11幅宅地，仅一幅江北地块，即南工大G01。该地块南边是江北大道快速路，近邻卓越云曜项目，这里虽属南工大片区，但非江核。

南工大G01一经出让便进入待公证状态，仅一轮报价被通宇底价拿下，随即通宇发海报官宣喜讯：深耕江北，再下一城！

一经发布，秒被业内神评：刚出生就不被祝福，恐怕宁愿流拍也不愿被这家摘牌吧……不如不拿！即便通宇“深耕”江北多年，但这次抄底依然不被看好，为啥呢？

那可能还得谈谈老黄历了。通宇隶属于江苏农垦集团，在南京人看来也算是老面孔了，开发项目基本可以总结两个特点：手里项目众多但开发超慢，市场关注度与口碑都很一般。

①手里项目众多但开发超慢，据通宇官微消息，其在南京有20多个项目，当中绝大多数在江北，本应该是深谙土地的开发商，有望与江北互相成就。谁料通宇是“光囤地不干活”，动作太慢！

2015年前拿地的，一般两三年还能上市；2015年之后拿地的，开发周期普遍较长，有的项目从拿地到开盘保守得5年，比如2016年拿地的通宇博园，2022年公开售楼处，拿地快5年半才面世，后又没了动静，到现在没开盘。

而之后拿的地更是没上市，如2019年拿地核心区G10（润悦府），2021年拿地国际健康城G07（尊悦府）、2021年拿地国际健康城G22……

②市场关注度和口碑都很一般，通宇几乎年年上地产热搜，关键词都是“wq”，说到底还是一直靠炒地生存、没提升业务能力，打造的房屋品质早已落后于时代。（现在官方给开发商的空间很小、要求很高，未来纯囤地式开发注定只有亏损）

这样的通宇，给江北留了下了过多烂盘，而这非开发商之福、也非区域之福，遭遇神评无可厚非。但也有人说，江北没人报名，通宇出来托底总比冷场好吧？但此举为何也不被看好呢？

02.

为何知名房企不进江北了？

那就得说说为什么招保万金等名企这次都没进江北了，连报名都无，要知道之前这些名企可都是江北“座上客”，主力选手无疑。

原因还是江北在过去2-3年里扩张太快、卖房过猛、供应量过大。动辄千人摇，万人摇，比如当年（2021年）被称为史诗级开盘现场的“江核6盘齐开”，长江时代、大华锦绣江来等近2000套房集体入市，超3万人抢购，最终全部告罄！

而那几年也是江北无比辉煌的时候，整个区域上市量堪称“抽水机”，2022年江北楼市上市量超1.3万套，2021年江北新房上市量超3万套，基本上是几十盘几十盘地上，往前看2020年江北依然是全城上市量主力……

如此庞大的上市量，累积到现在，江北次新房数量难以想象。有网友说到2026年，江核能卖的二手房能近20万套！据相关数据统计，江核现在差不多40个小区（交付+在售+将售），5万多套的住宅，这还只是核心区的……

其中很多房源没有交付入住，一没实际使用，二在二手房市场上也无法成交，价位没法站稳，很容易成为房价隐患。这也是为什么南京楼市一出现风声，都是江北炒家们心态最不稳。（因为大量次新房如何消化、何人接手是个问题）

反观河西、河西南，一般都只有5-10家楼盘同时销售，还是分阶段出货，基本上入住率和二手市场成交率都有实际支撑，所以次新房存量也远低于江北。

现在来回答这个问题：名企为何不进江北？

很简单，现在去江北拿地，就面临着和大量二手次新房竞争，但人口呢？这里曾是苏北大军聚集地，但他们也没这么快能来宁入住。为今之计，还是加大城建投入+人口导入力度，当次新房至少有一半实际入住率之时，江北楼市也就能站稳了。

03.

城建和产业双驱动，

长线看好江北！

话说回来，虽然目前还有点困难，但长线来说我们还是看好江北的。

对江北城建，南京一直在积极投入。据悉，南京已建成9条公路过江通道、3条轨道交通过江通道、2条铁路过江通道。目前还有3条过江通道在建，即建宁西路过江通道、仙新路过江通道、龙潭长江大桥；还有汉中西路过江通道将开展可行性研究，锦文路过江通道前期工作在推进，上元门过江通道可行性研究阶段……

稍微看一下，汉中西路过江通道连接江核和河西，最快2023年启动；建宁西路过江通道紧邻扬子江隧道，未来可引流老浦口地区车辆，预计2025年建成；龙潭过江通道起自仪征境内的江北长江大堤，以桥梁方式跨越长江主航道，预计2024年建成通车等。

这么多条过江通道，基本上都是这几年将建成通车，肉眼可见，都是南京将人口从南向北导入的决心。

终局人口还是会到江北，只是现在还没。对开发商来说，这两年江北就不能再进，要等区域消化前面的积量，同时等人口导入。而这个形势，所有开发商都看得懂，通宇看不看得懂，亦或是有绝招扭转大势？不得而知。

按通宇的惯性，拿地就是多年不开发（实则违规），但现在碰上了江北土地遇冷，有关部门会不会考虑实际情况，给他一些空间呢？亦未可知。

我们认为即便有也是市场化的，如果通宇开发能力、市场判断力、产品力等方面依然原地不动，我们还是不看好他能运营好南工大G01、甚至带动整个片区。从这个角度看，江北靠通宇翻身是没可能了……

但江北还是值得被看好的，目前这里大量基建投入雏形已现，绿水湾公园、江北图书馆、地下城、近500米高楼等哪个不是堪称地标，还有千亿级产业……基建&产业双驱动，人口加速导入，江北翻身指日可待，无需此时病急乱投医。

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