搏一搏，有可能单车变不了摩托，反而变成了废铁。

过去这些年，深圳博拆迁房的人气，一直居高不下。

(资料图片)

随着大市行情，各个小区叠加拆迁和周边改造的Buff，加上拆迁市场的各路人马鼓吹，拆迁概念房一路水涨船高。

相当多深圳人，以投资的目的选择了南山、福田的老旧小区，比如南山的蛇口新街一带、南油B区一带、前海外围的月亮湾花园、福田八卦岭的八卦岭宿舍、鹏基公寓等。

当时市场的共识是——要买危房，不买破房。老破大，老破小，大概都会拆，只不过是时间问题，成了危房ZF也不得不拆，各路开发商也明里暗里，做意愿征集。

和其他投资标的相比，总价不会太高、三四百万买不到南山好房子但博个小房子，投资回报率更高，更有吸引力。

但随着时间推移，拆迁从造富到拍卖，纷纷现出原形。

这两天，拆迁房在房产群讨论的热度有点高起来。

原因是月亮湾花园相比2021年2月8日成交高峰，几乎掉了4.5成。

月亮湾花园位于深圳市南山区前海路与兴海路交汇处，内部设羽毛球场，健身房及瑜伽室、泳池，是个有着30年历史的老旧小区，属于南山边缘板块的小区，小区整体面貌较差，但周边学校、公园、公交地铁都十分方便。

2020年8月初，月亮湾花园启动棚改意见征集，同意且签约户数超过了95%。

按照棚改的相关规定，比例已经达标，于是市场开始传出月亮湾花园即将起飞的声音。

接着短短两个月内，小区房价扶摇直上，从7万/平冲到了10万+/平，并在2021年2月8日达到了历史高峰。

2021年1月23日月亮湾花园成交一套93平房源，成交总价达到1070万。

在深圳“208”指导价出台当天，成交单价去到历史高峰，成交了一套92平房源，成交总价1186万，成交均价12.82平。

这个价格，如果在当年加点钱，几乎已经能买未扩容前的前海。

如今小区在2022年6月12日最新成交数据，94平房源，成交总价仅666万，成交单价掉到了7.09万/平。

而在2020年1月，月亮湾花园成交单价不过6万左右一平。

但如今，月亮湾花园成交价格不仅掉回到7字头，实际市场对月亮湾花园真实的意愿价格，还回到了5万+/平。

今年2月月亮湾花园成交一套87.89平改成7个套间出租法拍房源，起拍价396.34万，市场价495.5万，最终溢价128.41万成交，成交总价为524.75万，折合单价5.97万/平。

而3月23日，法拍平台上线3套房源，均低于市场价百万，由于案外人执行异议而中止。

作为主打拆迁概念的房子，腰斩式回落，还低于参考价，意味着，2020年博月亮湾花园旧改的人，几乎是亏掉了光明区或坪山区一套房。

实际上，在启动棚改意见征集前，月亮湾花园已经有所异动，2020年6月便开始出现调整，小区挂牌房源在短短一两个月内，便连连涨价。

而月亮湾花园之所以能够在短短一个月左右快速上涨，几乎全得益于当年的棚改意见征集的速度。

业主自愿申请，政府主导，开发商参与的模式，创造33天达成“双95%”条件。

小区从2020年8月7日，正式启动，到了9月8日，签名户数和签名面积便双双突破95。

这几乎创造了深圳当年棚改意见征集达标最快的纪录。

实际上，博拆迁亏损惨重的不仅只有月亮湾花园业主，南油B区、福田八卦岭宿舍的业主同样也经历了过山车。

今年2月17日南油B区成交一套36平房源，成交总价239万，成交单价6.64万/平，几乎回到了2020年1月11日水平。

2021年1月10日和2021年1月17日成交高峰达到10万+/平。

再看八卦岭宿舍的变动。

2020年7月，八卦岭得益于荔园教育集团将在片区内增办两所学校，于是在短短半年时间小区单价冲到了15万+/平。

2021年“208”指导价前夕，达到历史最高峰值。

在同年的2月4日，成交一套28平户型，成交总价435万，成交单价15.54万/平。

而今年2月16日成交了一套31平户型，成交总价180万，成交单价5.81万/平，2月17日，成交了一套52平户型，成交总价390万，成交单价7.5万/平。

相比2020年成交更低，2020年2月27日小区成交一套28平房源，成交总价210万，成交单价为7.5万/平；2020年1月18日成交一套28平房源，成交总价283万，成交单价10.11万/平。

这意味着，在2020年“7.15”、2021年“208”调控前后搏拆迁的业主，几乎都承受了拆迁落空和市场的教训。

往往收益越大，风险越大。博拆迁的业主，大部分都验证了这条铁律。

虽然多少有点马后炮，但英雄一直贯彻到底的是，拆迁能不博便不博，其中的风险，比想象的大得多，不是位置核心，周边配套，就一定能吃到拆迁的红利。

1、时间风险

很多人博拆迁，以10年为一个周期，大部分都愿意等，也等得起。

但时间风险，恰恰是最大问题。

几百万的成本，如果是放在银行可以吃3—4个点的利息，如果选择的是其他类型房产，那么等来的增值时间要比博拆迁旧改快得多。

而且万一等来的不是拆迁旧改，而是加固方案怎么办？继续等下去，将又是遥遥无期。

像南油、蛇口老区、八卦岭、罗湖的水贝、田贝都是博拆迁旧改的集中地。

这些地方很多老房子，动辄就是三四十年的老房子，不但等不到拆迁，反而等来的只有加固、翻新、改造方案。

2、棚改已经是大趋势

今年深圳启动了城中村规模化改造项目，涵盖了多个城中村，包括福田区园岭、南山区蛇口、宝安区西乡等地，预计将改造超过10万户住户。

改造内容包括房屋加固、公共设施完善、环境卫生提升等方面，工程将于今年9月份全面启动。

可以看到，应对城中村的策略，已经不再是拆旧重建，而是选择加固翻新。

3、不是够老够破就一定会纳入拆迁范围

不是说老小区就一定会拆，比如罗湖很多七八十年代的房子，已经足够老旧，但也没多少是真的能拆迁的。

也不是危房就一定会拆，能不能拆，谁说了都不算。

能不能拆迁，还需要经过专业的公司进行房屋质量安全检测鉴定和评审，对危险房屋进行等级划分。

深圳的危房很多只是变成了C类危旧房走的是加固旧改方案。

比如南山蛇口的蛇口花果山，40年的旧楼了，老掉牙，但一点动静都没有。

4、拆迁意见不一，导致拆迁中止。

拆迁谈的是条件。价钱没谈拢，老业主站在天台上，谁也不敢轻易开拆。

因为拆迁条件没谈拢，到最后临门一脚开发商放弃，拆迁变成黄粱一梦的案例还真不少。

比如早年罗湖区黄金地段的高嘉花园。

非常老的房子，地段不错，早年开发商计划收购重建，已经谈妥了90+%的住户补偿，最终因剩余几户补偿价没谈妥，开发商不得已选择放弃拆迁。

结果拖到现在都没开发商重新牵头重建。

5、旧改造富心态，容易引发家庭矛盾。

相信很多人搏旧改拆迁，就是当成彩票来看，如果是有实力的家庭，一二十年锁死现金流，愿意等倒也没什么问题。

怕就怕，很在意这个标的，遇上市场调整，不仅容易常年郁闷叹气，还容易引发夫妻之间的矛盾。

所以，过去几年博拆迁的业主应该是最有切身体会的了——短时间内急速地长得越快，就意味回落得也越快。

这就和股市里的妖股，庄股一个道理。

作者 |骑猪英雄

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