快速导读

中介电话又来了，问我买不买房，说现在政策全面利好，又是降利息，又是认房不认贷，赶紧上车吧！实际上，银行到昨天为止都没有收到任何的通知和指令，所谓的口头建议和隔壁主管部门的建议，似乎银行一点都不感冒。究竟银行是无动于衷，还是有口难言？老百姓又是否能够真的享受到这些所谓的“利好政策“呢？我们来解读一下。

首先讲讲房产中介，确实让我哭笑不得。

(资料图片仅供参考)

在之前，我就曾经分析过学位房是否还真的有投资价值。其实我就是想表达一个观点，如果你不差钱，买个所谓的学位房，尤其是越秀区的学位房给小孩子，上一个家长口中的好小学是无可厚非的选择。

但是如果你从投资性价比的角度出发，中介其实是没有深入给买家讲解学位房可能存在的“坑”的。比如你念了一个所谓的好小学，但是在倡导教育公平的背景下，并不能够保证学位房能够保你小孩到好的初中，而且是大概率不能。这个观点，所有研究过当前教育政策的朋友都知道，但是中介当然不会给你明说。因为说了，你就不会买学位房了。

同样，所谓的发布会政策，隔壁部门的建议就会成为房地产中介口中的重大利好！因势利导，人之常情，中介也是为了讨生活，这是可以理解的。但是买家何尝不是真金白银投钱进去，谁想自己是击鼓传花的最后一棒呢？到这里，我们就要讲讲今天的重点所谓的“美好建议”。

认房不认贷，放宽首付款比例？

话说隔壁负责盖房子的领导深夜发文，希望银行可以放宽房屋按揭贷款的政策，帮助更多的购房者可以上车。看完之后几乎“全世界”都振奋，是不是马上就要放开限贷政策了？甚至放开限购政策？重点来了，那个是隔壁部门的建议！瞬间崩溃一万点……

大概就是，你隔壁部门的领导建议你们部门的领导给你加工资，你觉得你们部门的领导会不会就这样给你加工资？就是这个道理。所以，看建议、看发声，要看谁发的！为什么盖房子的部门要提出这个主张呢？因为他们负责盖房子，如果大家买不到房，那么他们怎么去库存呢？所以，他们很希望贷款的政策越松越好，最好不用首款就无敌了！但是，限贷是银行内部的政策，限购是房管部门的要求，“建议零售价是好，但是我们可以不接受这个建议”。当然，两个关键的部门也没有明确表态，总之就是按兵不动！

所以，大家现在明白了，这个所谓的发声更多是一种吹风，或者说是一种跨部门的良性建议，实际上主管部门才是制定政策的决策者，“行不行，放不放，调不调”还是要自家研究透彻之后再公布。并且，有一个点普通人是注意不到的！发声和发文是两个事情，发声是不能够作为银行内部政策的执行依据，发文才可以！关注主管部门发文、发通知，那么银行就可以名正言顺来操作，但是你不发文再多的建议都是“理想”。

事实上，银行内部自己也是非常矛盾。现在放开首付比例，认房不认贷等，分分钟招来的是风险，这个问题大家有想过吗？

一是现在经济有所放缓，对于买房者的收入预期本来就应该打折，如果杠杆再放大，万一断供的时候银行会很受伤。银行本来就想收紧信贷政策，而不是放宽。

二是现在房地产的投资属性逐步消失，房地产过去20年能够成为香饽饽是因为他还有投资的属性，也就是房价会涨！但是现在的二手房基本都是打折出售，一旦放开首付比例，那么银行随时可能“血本无归”。

根据不完全的统计，现在银行拍卖的断供房产基本是只有4折的回收率，也就是即便当时银行按照房屋价值的7成贷款给买房者，万一断供，银行是连本金都收不全的！那么银行哪里有动力给你随随便便放开这个所谓的首付比例呢？认房不认贷是不是代表着更大的风险？还是更安全？这里就赘述了。

存量房贷利率降价只有一家银行有反应

如果说隔壁部门的主管说话难落地，那么自家家长的话就地执行了吧？已经过去2周了，所谓存量房贷利率下调，或者说协商的动作还没有实质性落地。最起码，四大行还没有任何的动静，只有一家股份制银行提出可以给出一年期的优惠券。这个利息优惠券又是一个神操作，大家懂不懂银行的套路呢？

银行想留住客户，因为现在客户动不动就给你提前还贷，“我不玩了，我还贷”。你说银行降价嘛？肯定不行，因为银行也要讲利润的，那么银行只能够给你一个利息优惠券，也就是阶段性你可以省一部分利息，希望客户“笑纳”，所以这个所谓的利息优惠券只是阶段性的，以后还有没有？不知道，以后的事情以后再说。

有一家股份制银行最近跳出来说可以给存量房贷客户发放利息优惠券，让大家的房贷月供少一点，是因为股份制银行现在竞争不过大行，只能够通过这些方式来在市场上吸引客户。但是四大行就不行了，一是没有操作指引，没有政策文件作为支持；二是四大行根本不想去动这块“大蛋糕”。

仅仅是广州，四大行房贷规模加起来接近8000-10000亿的规模，哪怕调整1个点都会给银行收入带来巨大的影响，关键是一旦调整就是未来10年、20年甚至30年的事。本届行长怎么能替后面的行长做决定呢？

说在最后

理想是丰满的，现实都很骨感，我们都希望能够把政策放松，把优惠加大，但是我们也要权衡各方的利弊，关键是要懂得看新闻，看懂新闻背后的真实意思，把握大势所趋。最后，我们就是结合个人的情况来做规划，谨慎前行始终是王道。

胜手金句

期待更多好的政策可以落地。

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