文/慧净

今天，我的朋友王五突然给我说，房价要大涨了，证监会鼓励“不动产私募投资基金”入市；富豪们将会通过基金的方式，大量购买一二线城市的房子，推动房价报复性上涨。

(资料图片仅供参考)

王五继续说道，他看了一些相关的新闻，都在说炒房团将重出江湖，甚至有人说这是“合法版的深房理”。

我严肃地回复王五说，你虽然给我制造了成吨的焦虑，但是关于“不动产私募投资基金”的理解，大概率是南辕北辙了。

原因在于，本次设立的“不动产私募投资基金”，是证监会在私募股权投资基金下面新增的一个分类，而私募股权投资基金又是房企融资“第三支箭”里的第5项具体措施。

简单说就是，“不动产私募投资基金”是房企多元化融资渠道之一，并不能直接入市买卖楼盘、交易房子、炒高房价等。

那么，证监会开展“不动产私募投资基金”的意义何在呢？

现在房地产市场低迷的原因复杂多变：有对房产税的恐慌、有对将来收入悲观的预期、有买涨不买跌的心理、也有对房子烂尾的失望等等。

证监会开展“不动产私募投资基金”的核心作用之一就是：解决房子的烂尾，加快“保交楼”的进度，尤其是让广大的三四线城市老百姓尽快住上自己买的房子，扭转市场悲观预期。

证监会网站2月20日消息：

其中，文中也提到了：

正因为“基金的投资范围包括商品住宅”这句话，各路新闻、小作文开始了贩卖焦虑。

这句话就成了私募基金可以组团炒房的来源，成了富豪可以借基金通道购买大量房产的来源，成了“合规版的深房理”的来源。

这其实是有点儿断章取义，制造焦虑了！

接下来，我个人谈谈我自己的理解，通过三个方面解释我们的逻辑。

首先，从最基本的语文语法上进行解释。

“不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。”

这句话的本意应该是“不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房项目（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房项目、基础设施项目等其它房产相关项目。”

好比，我们城市有个住宅小区项目烂尾了，项目方（甲方企业）需要融资，找到“不动产私募投资基金”需求帮助；而“不动产私募投资基金”投资的是这个甲方企业的股权，而绝不是直接购买甲方企业手里烂尾的房子。

隔行如隔山，“不动产私募投资基金”的管理人搞融资可以；你让基金管理人去盖房子，他怎么可能懂房产行业里的歪歪道道？

其次，从证监会的定位和诉求上进行解释。

定位上，证监会提到，指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。

诉求上，证监会提到，本次设置“不动产私募投资基金”是为了满足不动产领域合理融资需求。

意思是，证监会启动的“不动产私募投资基金”是股权投资基金的一种，是为了满足房企的股权融资需求。

而绝不是为了让基金管理人下场买房子、炒楼盘，帮助房企完成销售任务。退一步说，房企手里有现房的，基本上都是收齐了购房款的，才能完工封顶的，又怎么愁销路呢？

再次，从国家的立场上进行解释。

2月15日，我国高层在《当前经济工作的几个重大问题》指出：

显而易见，房住不炒是我国的中长期的战略定位；当然，房价以通胀的水平上涨则属于自然的经济现象，不在“炒”的范围内。

因此，无论是从国家层面，还是证监会层面，炒房现象都不可能重出江湖，“不动产私募投资基金”等同于炒房从一开始就错的离谱。另外，“不动产私募投资基金”归根到底是股权私募基金的一种，买的是股权，而不是房子。

总结一下就是，证监会启动的“不动产私募投资基金”不是用来鼓励炒房的，而是用来给房企进行股权融资的，尤其是帮助三四线城市的房企解决资金困难，让老百姓住上日夜念叨的房子。

接下来，我们看下“不动产私募投资基金”为什么有助于三四线城市的房企“保交楼、稳民生”？为什么有助于三四线城市的房价稳定？

我国城市群的发展中，一二线城市由于政策、资源、企业、人才等的沉淀，城市的财政实力较为雄厚，发展较快；相反，三四线城市的发展则容易出现财政捉襟见肘的现象。

一二线城市的房企开发商因为实力雄厚，政府的财政支持等，很容易获得银行贷款、企业债融资，也容易从A股进行可转债、股票增发的融资。

房企有了钱，就容易购买钢材、水泥、放水物料等，就容易请得起工人、车队、吊机等，房企很容易把房子盖起来完工，尽快尽早地交付给住户。

因此，一二线城市潜在的购房者能够看到房企实打实地的交付房子，他的购房预期相对没有那么悲观，这些地方的房子成交容易一有风吹草动就起来。据腾讯报道，1月份，一线城市商品住宅销售价格环比、同比均出现上涨，并且一二线城市成交量出现回升态势。

一二线城市的房企，一方面因为融资渠道多元化，而“不动产私募投资基金”的条件相对严格，比如潜在的“明股实债”等；另一方面因为“不动产私募投资基金”的投资范围是存量商品住宅，而不能是增量住宅。

所以，“不动产私募投资基金”对于一二线的房地产市场有帮助，但更多的是锦上添花作用。

数据来源：wind

然而，相比一二线城市的房地产市场稳定，三四线城市的房地产则是处于水深火热之中，更需要“不动产私募投资基金”的雪中送炭。

三四线城市的房企有的是在香港上市，流动性非常差，基本上很难融到所需要的资金，而有的房企甚至没有上市。

另外据腾讯报道，2022年百强房企新增货值中有51%集中于10强房企，超过一半，21%集中于11-20强房企，TOP20房企新增货值合计达到72%。

可见，融资基本都流向了一二线城市的房企，广大的三四线城市的房企融资难度肉眼可见的大。

因此，三四线城市的房地产市场才是“不动产私募投资基金”的主战场，更考验基金管理人的专业知识，以及化危为机的能力和手段。

不过，三四线城市的房地产市场水也更深。

所以，证监会不太鼓励个人深度地参与该项投资，要求“不动产私募投资基金”里的自然人投资不得超过20%的份额占比。相反，证监会鼓励风险承受力更高的机构投资者、专业度更高的境外投资者（QFLP）多参与该项投资。

最后，

我个人觉得，房地产市场虽然很重要，但是各方都没必要过多地制造焦虑。

当下，不管是“不动产私募投资基金”也好，还是其它某个基金也罢，只要能够确保早点“交楼”，让老百姓早日拿到钥匙，都是最正确的决定。

这个时候，不管白猫黑猫，抓住老鼠就是好猫。

大家是怎么认为的呢？

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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