房地产市场持续承压，头部房企业绩开始调头。

2023年3月13日，碧桂园发布业绩预告称，预期2022年全年可能录得剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后的归母核心净利润在10亿元至30亿元之间，预期归母净亏损为55亿元至75亿元。

这是碧桂园上市以来首次发生亏损。

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碧桂园在公告中解释，净利润数据下行主要是，受房地产行业整体经营不佳及疫情影响，开发业务结转毛利率下降；面对市场变化的不确定性，对存货进行了较大额的减值计提；此外受美元升值影响，其在2022年形成了较大额的汇兑损失，致使归母净利润在公司上市以来首次转负，但公司核心净利润保持正向。

这是当前所有房企面对的市场现状，也是影响诸多房企业绩的主要因素。

可供观察到的是，今年以来，已有多家房企发布2022年盈利预警。据海通国际本月初发布的研究报告，截至目前，有至少40家A股上市房企发布盈利预警，在港交所上市的开发商则有8家左右。海通国际同时预测，本月将会有更多房企发布盈利预警。

根据这些发布盈利预警房企所述信息，多数将核心原因指向房地产业务结算结构变化导致的销售项目结转利润减少，以及计提资产减值准备。

基于上述原因，碧桂园董事会认为，上述盈利的影响因素多为非现金性质，仍对公司未来的发展充满信心。

尽管核心业绩数据表现不佳，但碧桂园在销售方面仍然展现了相当的实力。

据初步统计，碧桂园2022年全年实现权益合同销售金额约3574.7亿元，累计实现权益合同销售面积4451万平方米，同比下降幅度好于TOP100房企整体降幅。另外，据第三方机构统计，去年碧桂园以全口径销售额4643亿元，继续位居行业之首。

碧桂园方面表示，虽然市场形势异常艰难，但公司坚持对客户、对社会负责，在本轮下行周期公司以现金流为核心管理目标，基于“最小代价，最大价值”保证有充足的资源推动房屋的完美交付、以及各项债务的如期兑付。

在交付方面，去年碧桂园全力兑现对业主的承诺，全年累计交付房屋近70万套。

在融资方面，作为头部房企，碧桂园在监管部门、金融机构的支持下，大股东以及管理层的努力下，保持债务零违约的信用水平。

据公告信息，去年，碧桂园董事、监事及高级管理人员购买公司债券累计金额5999万元，碧桂园控股股东购买债券累计金额32512万元，此外，控股股东还为碧桂园提供了50.55亿港元的免息无抵押贷款，以支持公司经营发展。

此外，碧桂园融资渠道也较为通畅。

2022年下半年，碧桂园先后获得增信担保成功发行两期共25亿元中票，并通过央地合作增信模式发行10亿元公司债，以及获得工商银行等十家银行逾3000亿元意向性综合授信支持。今年1月，碧桂园再获最高达5000万美元等值的人民币定期贷款融资支持，并获批储架式注册发行200亿元中期票据。

今年以来，房地产行业市场政策端不断传来利好，各地因城施策不断优化购房政策，更好支持刚性和改善性住房需求；融资端上，金融16条的落地也推动房地产市场平稳健康发展政策措施的落实。

中指研究院监测显示，今年2月，楼市成交量环比大幅上涨31.9%，同比降幅缩小。一线城市成交量环比涨5.0%，广州、深圳环比涨幅明显。二线代表城市环比涨43.9%，同比跌2.3%，其中济南涨幅最高，环比涨幅为108.16%。三线代表城市成交量环比涨幅均超50%。

在融资之上，相较于去年，环境也有明显改善。克而瑞研究中心的数据显示，今年2月80家典型房企的融资总量为424.73亿元，同比增加9.5%；房企债券发行259.26亿元，同比增加8.8%。

这种局面让碧桂园也受到了鼓舞。

在碧桂园2023年年会上，碧桂园总裁莫斌说，楼市更为积极的政策信号正在持续释放，市场一定会复苏，但复苏的过程一定会分化。

“管理层对碧桂园发展充满信心，提出今年不片面追求规模，而要真正走有质量的发展之路，并结合科技建造体系，持续提升全周期综合竞争力。同时，决策层也强调抓住市场修复的机遇，未来的布局一定要跟着市场导向走，要集聚力量到更有潜力的市场去聚焦深耕。”莫斌说。

房企业绩普遍下滑 ，碧桂园表现出较强的抗周期韧性

2022年，虽然房地产政策不断优化，但效果尚不明显，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足，导致全国房地产市场整体仍处在深度调整阶段。

国家统计局的数据显示，2022年，全国商品房销售面积135837万平方米，同比下降24.3%，商品房销售额133308亿元，同比下降26.7%，其中，住宅的销售面积及销售额分别同比下降了26.8%、28.3%。

个体企业的销售数据更为直观。据中指研究院统计，2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。TOP100房企权益销售额为53602.7亿元，权益销售面积为33723.1万平方米，同比分别下降42.9%和48.1%。2022年，千亿房企只剩20家，相较2021年的43家，降幅超过50%。

虽然不同房企类型的销售均不同程度承压，但企业分化现象也逐渐加剧。部分企业通过稳健的财务运营、热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。根据第三方机构统计，2022年，碧桂园的全口径销售额、权益合同销售额仍稳居行业首位。

鉴于过去两年行业销售面临重大挑战，业内对2022年房企经营业绩的应声而降也早有预期。截至3月13日，75家已经发布业绩预告的上市房企中45家预亏，有8家预亏超100亿元，其中2家的预亏额超过200亿元。值得一提的是，的上市房企里，有17家是具备背景优势的央企、国企和混合所有制企业，可见市场之惨烈。

中指研究院分析，房企业绩下滑有六个方面的原因：

一是受市场及企业流动性影响，部分房企竣工面积减少，导致房地产业务结算规模下降，营业利润减少。

二是部分中小房企规模小，期内进入结转期项目较少，导致收入和利润减少。

三是部分房企开始转型，导致期内支出增加。

四是受新冠疫情仍在持续、房地产行业环境走弱、房地产宏观调控政策及融资环境收紧等因素叠加影响，房企开发在售的房地产项目价格在报告期内进一步下跌，存在减值迹象，期内需要计提存货跌价准备。

五是自持物业受疫情、宏观经济等因素影响出租率下滑，叠加减免商户租金等因素，投资性房地产公允价值下降。六是部分房企有息负债规模仍然较大，财务费用仍然较高。

与资金链紧张、负债率高的房企不同，碧桂园、保利发展、招商蛇口等财务稳健的头部企业的利润下滑大部分是受市场客观因素影响，包括市场下行带来的毛利率下滑，计提资产减值准备同比增加，为优化资产负债表积极处置去化困难的项目等。

本文来源：21世纪经济报道、钛媒体

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