本文来源：时代周报 作者：梁争誉

迟到多年，深圳保障性住房建设管理办法即将落地。

1月17日，深圳市住房和建设局、深圳市司法局联合发布通告，就《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》（下称“《保障房意见稿》”）、《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》、《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》（下称“《共有产权房意见稿》”）面向社会公开征求意见。

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此次发布的四份文件，即将推出的共有产权住房管理办法最受市场关注。

根据《共有产权房意见稿》，自施行之日起，深圳不再安排建设安居型商品房。此外，共有产权住房销售价格按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定，申请人需同时满足以下条件：深户、在深缴纳社保满5年、无自有住房、未在本市享受过购房优惠政策、5年内未在本市转让过或因离婚分割过自有住房等。

引发热议的是共有产权住房将实行封闭流转制度——购房人仅能面向符合条件的对象转让个人产权份额或者申请收购。

这一举措被认为有力打击了投机套利，让保障归保障，市场归市场。

共有产权住房封闭流转

共有产权住房是指政府提供政策支持，主要采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%，其余部分为政府产权份额。

今年1月6日，深圳市规划和自然资源局发布的《深圳市存量住宅用地项目清单》明确指出，“共有产权住房对应我市主导用途为可售型人才住房和安居型商品房”。

也就是说，2010年推出的安居型商品房和2022年首次入市的可售型人才房，其流转程序，即将有结果。

根据《共有产权房意见稿》，共有产权住房将实行产权封闭流转。签订买卖合同未满5年需退出的，应当向代持机构即市、区住房保障实施机构，申请收购个人产权份额；签订买卖合同满5年的，购房人可面向符合条件的对象转让个人产权份额或者申请收购。

图源：图虫创意

转让价格方面，未满五年收购的，收购价格按照购买价格确定；满五年收购的，收购价格计算公式为：收购价格=购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率）；满五年转让的，封闭流转的转让价格由买卖双方协商确定，通过市场参考价格规范转让行为。

过去，深圳的保障性住房未实行封闭流转，购房人以极低价格购入，持有10年后再以市场价售出，获利颇丰，由此导致的权力寻租、滋生腐败，让保障性住房备受诟病。

以深圳知名经济适用房侨香村为例。2022年年初，侨香村限售期满，这个当年基准售价为8922元/平方米的经济适用房，如今的交易价格已突破10万元/平方米。

此次发布的《共有产权房意见稿》，明确了共有产权住房将实行严格的流转制度，被认为能够遏制投机套利。

一名央企营销线人士向时代周报记者表示，共有产权住房封闭流转，将可售型人才房和安居型商品房限制在符合条件的群体之中流转，能够有效避免投资型买家入市，“起码让那些想投资人才房的群体再三考虑套牢时间和获利空间。”

关于收购价格的规定，深圳一品牌房企人士告诉时代周报记者，回购价格在原价的基础上补贴了三年定存利息，和通胀速度相比，基本可以忽略不计，共有产权住房失去金融属性。

“共有产权住房供应规模庞大，也能够一定程度上平抑普通商品房价格，”前述人士补充道。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从过去的可售型人才房和安居型商品房的经验来看，保障性住房对市场的分流明显较大。“当房价上涨预期减弱，部分购房人会转向租或买保障性住房，对商品房市场短期内有一个分流，稳定房价，这也是政策希望达到的目的。”

保障性住房用地供应获倾斜

深圳的保障性住房建设任务颇重。

根据深圳市住建局、深圳市发改委于2022年1月发布的《深圳市住房发展“十四五”规划》，期内，深圳规划建设筹集住房89万套(间)。其中，商品住房35万套；公共住房54万套(间)，包括公共租赁住房6万套(间)、保障性租赁住房40万套(间)、共有产权住房8万套。

在供应方面，深圳规划供应分配住房65万套(间)。其中，商品住房31万套；公共住房34万套(间)，包括公共租赁住房6万套(间)、保障性租赁住房20万套(间)、共有产权住房8万套。

来源：《深圳市住房发展“十四五”规划》

可以看出，无论是建设筹集，还是供应分配，公共住房的规模均超过商品住房。因此，从此次发布的《保障房意见稿》来看，保障性住房在用地供应上得到一定的资源倾斜。

《意见稿》指出，编制年度建设用地供应计划时，居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%，提高居住用地中保障性租赁住房用地供应比例，租赁住房用地计划单列且原则上占居住用地供应总量比例不少于10%，优先安排、应保尽保。

用地供应渠道多元，包括新供应建设用地建设；城市更新建设和配建；产业园区配套用地建设；原农村集体用地建设；公用设施、交通设施和轨道交通用地建设；具有居住功能的存量房屋筹集等。

在具体的用地供应方面，能够看出深圳的保供决心。

《意见稿》提出，在公共配套条件支撑的情况下，工业区块线一级线外，规划为工业的旧工业区，可以通过城市更新建设保障性住房；产业园区配套宿舍原则上用作社会主体出租的保障性租赁住房；住宅、公寓、宿舍以及经规模化租赁改造的历史遗留违法建筑等具有居住功能的存量房屋，符合条件的可以筹集作为保障性租赁住房或者公共租赁住房。

此外，在公共配套设施方面，《意见稿》也作出详细规定。

保障性住房应当尽量规划布局在轨道交通站点附近、城市建设重点片区和产业园区及周边等区域。新建保障性住房项目应当按照《深圳市城市规划标准与准则》配置文化娱乐、体育、社康中心、养老、托幼等设施，并按照完整居住社区建设标准完善周边基本公共服务、便民商业服务、市政基础等设施。

李宇嘉表示，深圳的住房类型，包括公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房，目的是围绕新市民、年轻人、无房户、中低收入人群，建立有租有买、租购并举、价格低廉、门槛较低的公共住房体系。这类型住房解决了上述人群短期内低成本在深圳扎根、实现体面居住的需求，是政府构建租购并举住房体系的重要环节。

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