亦庄河西X47地块+先农坛拆迁4处安置房，有何新观察？

发布时间：2023-03-09 08:59:12 来源:跟着拆哥看房

问：拆哥好，亦庄河西X47地块的综合实施方案出来了，有什么新观察？

拆哥答：X47地块南侧有一条市政绿化带，这个符合像亦庄金茂府、海梓府那些的西侧绿化带的建造模式。

X47地块的容积率是2.4，整体上属于中等密度。地块内规划了一个“防疫物资储备站”，面积是500米。

(资料图片)

外立面是真石漆。中海京叁号院是铝板+局部石材。这方面的区别，类似大红门和瑞叁号院和永定府的区别，但是要看最终房子“砖”的比例是否能提高。

X47之前大家预计限价是85000元/平米，但是最近有风声出来是79000元/平米。具体要看土地实际拍卖情况。

问：请问您听说育才学校要搬迁了？有家属宿舍楼这次拆迁，安置房在哪里呢？

拆哥答：很多粉丝朋友误解，认为育才搬到北纬路中学的校址，事实并非如此。那个地方根本不够用，真正为了学校的发展，在原来陶然亭游泳池的位置（正对中海地产广场），兴建新的本校区，老的就拆掉了。

安置房共分为4处。为配合中轴线行动计划，先农坛的楼房也终于启动拆迁工作。安置房提供朝阳区百子湾、丰台区卢沟桥、昌平区回龙观、朝阳区东坝4处房源，都属于流动性相对比较好的板块。

其中，四环边上的百子湾这个项目（位于知名的万套保障房社区——广华新城的东侧（地铁7号线化工站东侧200米）。东四环外百子湾的90平米刚需户型供应量这么低，对

不是说所有中轴线上的所有楼房都会享受到这么好的安置房。

问：拆哥您好，请问在北京名下有房的话会影响享受拆迁或者腾退政策么？

拆哥答：有时候会影响“居住困难”的认定，安置房的套数和面积可能有影响。

问：拆哥好，外墙建筑面积计入买房面积，意味着公摊变大？

拆哥答：外墙面层均计入建筑面积，并只不是公摊（得房率）的问题，而且“使用率”的问题，这是两回事。

得房率=套内建筑面积÷买房建筑面积。

有个公式：买房建筑面积=A1+A2+B+C

A1是墙体中线到墙内侧的面积，A2是墙体中线到墙外侧的面积。A1≈A2。

外墙算建筑面积，套内建筑面积也有上升。

房子是按建筑面积计价的，对于开发商来说，总建筑面积是固定的，比如200000平米，全盘的销售金额没有变化。

而买房人实际得到的“使用面积”（地板面积、使用率）会缩水，空间会更显得局促。

问：拆哥，坊间分析，北京四中和人大附中，学生家庭的户均资产超过2000万元，您怎么看？

拆哥答：算上房产，应该都不止吧。

问：北京公立学校国际部排名前5都有谁？

拆哥答：实验中学国际部（西城）、十一学校国际部（海淀）、人大附IC（海淀）、四中IC（西城）、101中学国际部（海淀）

现在北京楼市（新房&二手房）的节奏很快，对于购房者来说，长安街绝版美宅机会难得，有意者可添加拆哥大管家！

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