随着认房不认贷、首付比例降低、降低存量首套住房贷款利率等政策的密集推出，释放积极信号，为房地产市场提振消费信心，业内人士预计土拍市场也将迎来新一轮热潮。

刚刚，广州成功出让两宗靓地，总揽金138.6亿元！

其中，海珠区上涌果树公园北侧地块，经过85轮竞拍达到封顶价127.8973亿元，折合楼面价5.22万/平（算上各类配建）。据悉，该宗地的成交价高达128亿元，成为海珠的新总价地王，跻身广州TOP5；5.2万/平的地价，位列全市第四，仅次于海珠时代大家地块。

【资料图】

据规划，地块住宅用地就在地铁11号线上涌公园地铁站上盖，待开通后，一条地铁线就可通达全市各大核心区。

番禺区大石街新光快速西侧地块经30轮竞价，达最高限价107964万元，进入摇号封顶环节，折合楼面价2.26万元/平！据悉，这是番禺今年以来的第六宗摇号地。

值得一提的是，在该地块一路之隔，就是今年4月被十几家房企争抢、还没开拍就送入摇号池的番禺区迎宾路BA0603009地块，当时地块封顶价楼面价为24082元/㎡。

图源：网络

拍前消息显示，上述两宗地很抢手，光是保证金就高达379亿。

其中，海珠上涌果树公园地块，由于门槛高，所以都是清一色的头部央、国企。消息显示，报名房企分别有保利、珠实、中海、华润、招商、越秀、华发、广州地铁、中建四局、中铁建等，保证金达333.75亿元。

番禺新光快速西侧地块也有不少房企报名，分别为保利、保利置业、招商、中铁建、中铁置业、中建五局、首开等，保证金达22.536亿元。

海珠区上涌果树公园北侧地块

项目入市均价超10W+？

地块位于新滘西路以北、广州大道南以西、逸景路以南，背靠海珠湿地公园，临近海珠区政府，兼具生态、区位优势。占地17.7万㎡，建面约36.37万㎡。

交通上，该项目是地铁11号线上涌公园站上盖，沿广州大道向北约10分钟可以到珠江新城。另外，300米处还有逸景路站，可以说是双地铁项目。

海珠区上涌果树公园北侧地块航拍图

配套上，地块周边还有万达广场、合生广场等商业综合体以及海珠湖、上涌公园等生态资源。另外，据规划，该地块不仅有住宅，还有商业商务用地，同时配备幼儿园、小学和完全中学。

据了解，地块周边新盘不多，目前在售的有保利四季和颂，以及同样带湖景的湖光悦色。

其中，保利四季和颂，主打建面108-140㎡大户型产品，均价约9万元/㎡。（价格仅供参考 以实际情况为准）

而湖光悦色在售120-200平的三至四房，售价8.5万/平。（价格仅供参考 以实际情况为准）

但地块周边二手项目较多，有体量庞大的逸景翠园，还有叠彩园、翠馨华庭、星御翠园等项目。

这几个项目由于建成年代不同，品质不同等，二手均价从3.4-4.8万/平都有。（报价：贝壳找房）

项目地块分析

据相关报道分析，地块卖那么贵是因为自身素质能打。

地块交通便利、配套成熟、周边自然环 境好（万亩果园环绕，南边还有上涌果树公园、海珠湖公园等），有非常大面积的绿化， 最高 容积率仅3.0，未来还有大体量的学校。 地块规划了15年完 整教育配套，传出引入中大附。

还有板块氛围成熟。地块除了周边的万达广场、合生广场等，自身还带商业。同时，地块临近中大布匹市场、客村、海珠区府等老牌商圈，受琶洲辐射。

但值得注意的是，该宗地对配建商业、办公写字楼，对开发能力有要求。

地块总价已经高达120多亿了，还要配建政府性统筹用房、商业、商务设施，回迁安置地块以及道路、绿地、河涌等。

其中地块移交给村和政府的物业目前还没有明确方案。如村的写字楼是否需要返租代运营，政府的mall是否需要代运营且品牌要求等都尚未明确。幼儿园也有日照要求，住宅建筑高度又受限，困难重重。

毋庸置疑的是，这些都需要实力雄厚的开发商才能解决。

另外海珠的豪宅市场，其实很考究开发商的产品力。

要知道，海珠的豪宅市场成交是很活跃，无论是成交套数还是套均单价，基本都是碾压了天河的。像今年广州千万总价的一手住宅，海珠成交了1028套，领跑各区。其成交的套均价更是突破10万大关，甩开天河，仅比越秀少了一点点。

说到海珠豪宅，必须提一提中海地产。

2019-2022年不到三年时间，中海豪掷153亿在海珠抢了5宗宅地。这些项目入市时也取得了有目共睹的成绩。

中海地产海珠区5个项目位置

近日，房地产行业连发多项重要政策，以“组合拳”形式提升市场活跃度。“低首付+低利率”的政策历来可降低购房门槛、提高购买力，促进住房需求释放，有效带动房地产市场向上发展。

此时又正值“金九银十”冲刺业绩的关键时刻，中海地产也诚意满满。

中海观澔府优惠方案

据了解，中海观澔府，金九银十团购一口价，有2套单位，不到550万可以买三房，海珠核心地段，海珠第一梯队海珠外国语附小已经开学，10号线大干围站旁，准现楼明年5月收楼，单价5字头，低门槛上车后航道千万级豪宅圈。

番禺区大石街新光快速西侧地块

番禺地块，占地面积近1.9万㎡，总建面47806㎡，总起拍价93882万元，折合楼面价19638元/㎡。

番禺区大石街新光快速西侧地块航拍图

地块一路之隔，就是今年4月被十几家房企争抢、还没开拍就送入摇号池的番禺区迎宾路BA0603009地块，当时地块封顶价24082元/m²，被民企南通亚伦抱走，联合龙湖地产开发，现已打造成龙湖·御湖境项目。

而本次出让地块起拍楼面价未破2万元/㎡，价格看似很笋，不过竞拍方面有条件限制：

据今年7月初番禺推介会上公布的资料显示，地块靠近新光快速、朝阳东路等，交通便利，10分钟可到达珠江新城，距离地铁3号线大石站不到1公里，无论是开车或地铁去往珠江新城、琶洲、万博等热门商圈都便捷。

距离江边非常近，步行就可抵达，附近就是大石派出所，周边有富丽小学、大山学校、朝阳东幼儿园等，生活氛围浓郁。

周边房价方面，地块一路之隔是新盘上馨华府，其实是滨江绿园三期产品，土地产权缩水20多年了，目前主推建面约89-135㎡三房，参考均价在4.5-5.1万元/㎡。

而不远处还有广地花园在售建面约96-107㎡三房，参考均价4.3万元/㎡。

来源：广州公共资源交易中心、广州日报、南方+、拆神、广州乐居等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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