作者：余飞

【资料图】

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限跌令迎来放松

限跌令，终于撕开了一个口子。

根据财联社披露，四川雅安对团购的限跌令进行了松绑。

近日，四川省雅安市经济技术开发区近期出台15条楼市措施，其中有不少亮点。其中包括：

第一，为鼓励房企促进销售，雅安市经济技术开发区提出，2023年7月1日至2024年6月30日期间，对商品房销售面积达5万、8万、10万平方米以上的单个房地产项目，分别给予40万、80万和120万元的奖励补贴。

第二，雅安经开区全力支持房企积极开展针对党政机关、企事业单位职工、医务人员、教师、外来务工人员、三区在外工作人员等群体购买商品房的团购活动，开发企业团购优惠价格，不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

第一条是鼓励房企多卖房，卖得越多奖励越多。

第二条则有两个功效，一方面鼓励编制人员组团购房，另一方面松绑了限跌令，团购优惠不计入跌幅。

关于鼓励编制人员组团购房，去年以来就有很多城市发布过类似措施。

比如去年8月份四川眉山就提出，一次性团购30套以上的优惠购房款的3%，一次性团购50套以上的优惠购房款的4%，一次性团购100套以上的优惠购房款的5%，具体优惠根据不同楼盘情况确定。

长春、黄冈、巴中、普洱、铜陵、桐庐、沈阳、中山、太原也发布过类似措施。

效果是，没有什么效果。

但其放松限跌令的意义则比较重要。

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限跌令适得其反

在去年楼市一片肃杀的背景下，数十个城市为了阻止房价下跌，阻止卖地收入下降，纷纷出台了限跌令。

由湖南岳阳打响了第一枪，要求市区新房降价幅度不得超过15%。

后，株洲、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、唐山、张家口等数十个城市下发“限跌令”，要求房价下跌不能超过15%或10%，否则不给网签。

这还只是摆在明面上的限跌城市，事实上大多数城市虽然没有发布限跌文件，却明里暗里限制房价跌幅超过一定范围。

比如上半年昆山两个楼盘就因为房价跌幅过大被喊停。

他们之所以给房价限制跌幅，无非是出于两个考虑：

第一，怕出现系统性金融风险。

房地产绑架了很多行业，比如银行，建筑行业，以及家具、钢材、家电等一系列上下游产业。尤其是银行，楼市背后兜底的是银行，银行承担着大量房地产贷款。

一旦房价降幅过大，会引发很多人断供，银行的就会有一系列坏账，进而引发一系列不可控的系统性金融危机。

第二，怕地价大幅下跌，影响卖地收入。

中国八十年代初，开启了中央与地方财政分灶吃饭的模式，赋予了地方更大的行政权力各种它能控制的资源，并且把这些资源经济化。其中土地资源便是其中之一。

各地卖地收入都是归于地方政府使用，这是很多地方城市安身立命的钱袋子。随着地价不断高企，地方与中央又形成了博弈状态。

但尴尬的是，限跌令并没有解决它们的这些烦恼，房价该跌的还是在跌，土地卖不出去的还是卖不出去。

房价方面，国家统计局最新发布的7月份数据显示，房价下跌已经进入了比快比惨阶段。

70个大中城市中，新房环比下跌的城市49个，也即70%的城市房价在跌。同比下跌的城市44个，也即63%的城市新房价格至少低于一年前。

此外，更能真实反映市场价格变化的二手房方面，更是绿油油一片。

70个大中城市，二手房环比下跌的城市63个，同比下跌的城市65个。超过90%的城市房价在跌，超过90%的城市房价至少低于一年前。

制图：城市财经；数据：国家统计局

卖地收入方面，跌势根本刹不住。

2022年卖地收入只有66854亿元，较前一年下降了23.2%。今年上半年，卖地收入只有18687亿元，同比下降了20.9%。

制图：城市财经；数据：财政部

更重要的是，限跌令不但没有阻止房价下跌，没有阻止卖地收入下跌，反而弄巧成拙、适得其反，加速了房企的暴雷速度。

过去两年，房企被斩断了大多数融资渠道，虽然有第二箭射出，官方也表态要放宽房企的融资，但是从结果来看，只是肥了少数央企国企而已。

根据机构统计的75家典型房企数据来看，2023年上半年地产信用债发行主体仍以央企和地方国企为主，国企融资占比约92.60%，半数民营房企在上半年没有债券融资。

卖房回款，成了民企几乎是唯一的来钱渠道。

但是，在限跌令之下，很多房企想让利跑量，薄利多销也不能。

7月份，头部50强房企的销量，只有华侨城、城建集团两家正增长，其余都在下跌。

无法融资，又不能大降价回款，又有保交楼压力消耗现金流，这种背景下，去年以来一家又一家房企出暴雷了。

最近的两家，是碧桂园和远洋。

03

限跌令该取消了

所以，本号在最近的文章中提出了一个明确观点：取消限跌令。

最近在中央明确强调“适时调整优化房地产政策”，北上广深四大一线城市已经接连喊麦，武汉、福州、西安、厦门等城市也传出了风声。

从过去两年的操作来看，无论是放松限购，降低首付，降低利率，都没有效果。

放松限购，降首付，不给民众降压减负，只是号召大家去买房，在收入和就业不确定之下，还在想着继续掏空大家的钱包，让大家背负更重的债务。

在高房价与低收入面前，在工作与就业充斥着不确定性之下，在大环境如此的局面中，想要复苏成交量，唯有诚意降价不可。

当下各城市遭遇的楼市困局，都是当年房价拼命上涨造成的。

现在，浪潮褪去之后，才发现，原来房价与民众收入之间的鸿沟，已是无法逾越的天堑。

这种巨大的落差，并不是任何一个救市招数能够管用的。

目前楼市的主要症结在于高房价与低收入之间的鸿沟，在丧失预期和收入与就业不确定性加大之间的矛盾。

这些问题不解决，任何大招都不顶用。

取消限跌令，诚意降价，才是当下最有效的办法。

事实上，去年年中，广东省地产就提出过调整限跌令的建议：

调整当前“一刀切”式的限价管控。适当放宽备案价限制，建议土地出让合同中未规定限价销售的项目，可根据项目及市场实际情况制定备案价格。

但并没有被采纳，不了了之。

无任何种商品，流动性都是第一重要。一个没有流动的商品，即便是天价，也是纸面财富，无法兑现。

对于房子来说，不降价失去流动性，要比降价增加流动性的伤害更大。

没有流动性，开发商回不了款，地方城市也会减少税收收入。而且，为了绞尽脑汁阻挡房价下跌，会想尽办法出台各种修修补补的工作，不但对市场干预太大，阻挡了市场的自主发展，削弱了市场的积极性，对于市政府本身的工作人员，也会疲于奔命。

而接受现实，接受降价，尽管在冷却的市场环境下，不一定能增加多少成交，但至少不会是互相僵持的僵局。

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